Legea dării în plată îi va favoriza cel mai mult pe cei aflați în executare silită, cărora banca nu le-a vândut încă garanția ipotecară. Creditorii vor prelua proprietatea bunurilor scoase acum la licitație și nu vor putea recupera nimic din sumele neacoperite din vânzarea imobilelor ipotecate, în timp ce debitorii vor scăpa de executarea silită. Problema băncilor e că de ani de zile încearcă să execute ipoteci pentru împrumuturi acordate în perioada de boom, însă nu cu foarte mult succes. Profit.ro vă prezintă câteva exemple de case scoase la licitație.
Legea care permite stingerea datoriei la bancă prin predarea imobilului ipotecat către creditori a aprins speranțele debitorilor și a agitat bancherii, care profețesc un viitor sumbru pentru creditare în România, pierderi și alte efecte negative.
Banca Națională spune că băncile vor avea pierderi de două, trei sau patru miliarde de lei din aplicarea legii, dar nu a publicat scenariile pe care oficialii spun că-și bazează estimările. BNR susține că o bancă intră chiar în faliment, în anumite simulări. BNR nu a spus și câți debitori trebuie să meargă să predea cheile casei pentru a se ajunge acolo, dacă aceștia au serviciul datoriei la zi sau nu, astfel că lasă calea deschisă speculațiilor. Bancherii susțin că legea e neconstituțională și încalcă Directiva 17/2014 și că îi vor scrie președintelui Klaus Iohannis să nu o promulge.
“Cine e în executare silită, poate liniștit să dea în plată”
Legea spune că se aplică creditelor în derulare și că notificarea băncii suspendă acțiunile judiciare și extrajudiciare îndreptate împotriva debitorului. Vor fi, astfel, suspendate și executările silite deschise de bănci și instituțiile financiare nebancare, precum și de cesionarii creanțelor, adică firmele de recuperare.
Dacă pentru cei care au serviciul datoriei la zi e greu de estimat cât de doritori sunt de a lăsa casa băncii, ce nu s-a discutat prea mult până acum este efectul imediat al legii dării în plată: debitorii aflați în executare silită, care mai au încă bunul ipotecat, nu vor avea nimic de pierdut dacă vor solicita darea în plată.
“Trebuie să există contractul, să existe un bun, creditul să fie garantat cu acel bun”, explică avocatul Alexandru Șeulean condițiile din lege. “Cine e în executare silită poate liniștit să dea în plată”, adaugă el. Șeulean remarcă, însă, lipsa unor prevederi care să ducă la ștergerea creanțelor și pentru cei care și-au pierdut imobilul în executarea silită și care nu vor beneficia de prevederile legii.
Avocatul Gheorghe Piperea, care a contribuit la redactarea proiectului de lege, spune, însă, că nu numai cei care sunt în executare silită, dar au încă proprietatea asupra ipotecii vor beneficia de efectele legii, dar și cei care și-a pierdut bunul ar putea să o facă, dacă inițiază o acțiune în instanță, deși legea nu prevede nimic în acest sens.
“Problema este că nu se mai aplică procedura simplă de notificare, dacă s-a ajuns la adjudecare, trebuie ca ștergerea de datorie să fie aplicată de către instanță. Pe de altă parte, dacă este o executare silită care nu s-a terminat încă printr-o adjudecare, simpla notificare suspendă executarea”, spune Piperea, cu mențiunea că trebuie să existe încă un contract în derulare, care produce efecte asupra debitorului, inclusiv prin popriri.
Băncile fac deja pierderi din executarea silită a creditelor intrate în default. Pentru creditele imobiliare pierderea e de 25%, în timp ce pentru creditele de consum garantate cu ipoteci pierderea e mai mare, de 35%. După ce băncile vând bunul garantat la licitație, având în vedere scăderea prețurilor la imobiliare, este foarte probabil să rămână cu o sumă nerecuperată. Acest capăt de creanță, care nu mai are nicio garanție în spate, ajunge, de regulă, la firmele de recuperare creanțe și dispare din bilanțuri.
Băncile vând astfel de portofolii de credite negarantate cu până la 10% din valoarea nominală, iar media a scăzut spre 5-7% în ultimii ani. De aici e treaba firmelor de recuperare să încerce să strângă bani de la debitori.
Astfel, băncile n-ar avea prea multe pierderi în plus din ștergerea datoriilor reziduale aferente creditelor în executare silită. Clienții executați silit ar avea, însă, șansa unui nou început, eliberați de datorii pe termen lung, chiar dacă rămân fără imobilul pe care oricum n-au mai putut să-l plătească.
Profit.ro a prezentat cazul unui român care a împrumutat 37.000 de franci elvețieni, a pierdut casa cumpărată cu acel credit și acum datorează unui recuperator de creanțe deținută de grupul bancar 39.000 de franci, sumă pe care n-o va putea plăti niciodată.
Debitorul în cauză lucrează la stat și n-ar fi putut să-și ascundă veniturile nici dacă ar fi vrut. Sunt însă unii care s-au ascuns în ultimii ani de portărei și lucrează la negru doar pentru a nu li se popri salariile. Alții, precum o persoană din cazul prezentat mai sus, au plecat din țară pentru a scăpa de executarea silită.
Zeci de termene de licitație, niciun cumpărător
Problema pentru bănci e că pretențiile pentru imobilele scoase la licitație sunt prea mari pentru cât e dispusă piața să ofere, astfel că executări începute cu ani în urmă n-au găsit încă un cumpărător, după zeci de termene de licitație. Creditele neperformante provin, în majoritatea covârșitorare, din perioada de boom, 2007-2008, când prețurile imobilelor a ajuns la un maximum istoric în România. Am ales câteva exemple de licitații curente din București, înscrise în registrul Uniunii Executorilor Judecătorești.
Spre exemplu, BCR vrea să vândă un apartament al unei persoane fizice cu prețul de 559.000 de lei (aproximativ 125.000 de euro). Prețul de pornire al licitației e la 75% din suma evaluată de 745.000 de lei (167.000 de euro) pentru apartamentul cu două camere și un living, suprafață totală de 144 de metri pătrați, situat în București, pe strada Doamna Chiajna. Când a acordat creditul, BCR a pus ipoteca la suma de 357.000 de euro, iar debitorul mai datorează băncii aproape 182.000 de euro și alți 6.500 de euro pentru cheltuielile de executare. Dosarul de executare deschis în 2012 este la al 14-lea termen de licitație.
În legislația actuală, debitorul de mai sus are tot interesul ca banca să vândă cât mai scump imobilul, ca datoria să rămână cât mai mică. Dacă legea dării în plată intră în vigoare, atunci va fi treaba băncii la ce preț vinde imobilul, pentru că va intra în proprietatea sa. Debitorul în cauză va scăpa de urmărirea silită pe o diferență ce, în cel mai bun caz, ar fi de 57.000 de euro.
Banca Românească are de recuperat de la un debitor 120.000 de franci elvețieni. Cum bani n-a mai primit de mulți ani, banca a scos la licitație apartamentul de trei camere și 67 de metri pătrați situat în cartierul Militari, cu cea mai mare densitate de populație din București, pe strada Mohorului.
Apartamentul ipotecat a fost evaluat la 307.500 de lei în 2013, când a fost prima oară scos la licitație. De atunci, prețul de pornire a fost redus cu un sfert, la 230.500 de lei (51.700 de euro) și au mai fost ale 14 licitații, fără ca nimeni să se arate interesat.
Prețul curent înseamnă 56.600 de franci la cursul BNR. Pe legea dării în plată, debitorul din cazul de față scapă, practic, de datoria pe care ar face-o ca să-și cumpere din nou un apartament în Militari.
Bank Leumi are o creanță de 86.700 de euro asupra unui debitor căruia i-a acordat un credit ipotecar în iunie 2008, în vârful bulei imobiliare. Garanția, un apartament de 56 mp și două camere, situat în Rahova, pe strada Petre Ispirescu, este scoasă la licitație la prețul de 55.000 de euro.
Credite garantate cu o clădire cu bulină roșie
Credit Europe Bank a acordat, în 2007, două credite unui client, garantate cu șapte apartamente într-o clădire veche cu două etaje din Piața Mihail Kogălniceanu, nr. 24, încadrată la clasa I de risc seismic, adică pericol public. Valoarea debitului nu este precizată în anunțul de licitație. Apartamentele sunt scoase individual (aici și aici) la licitație, iar prețul cumulat este de 1,5 milioane de lei, 75% din valoarea evaluată de 2 milioane de lei (450.000 de euro).
Faptul că imobilul este încadrat la cel mai înalt grad de risc seismic face vânzarea dificilă. Dacă banca va fi obligată să preia în proprietate imobilul, atunci ar putea fi obligată și să investească în consolidare pentru a-l putea vinde.
Când darea în plată nu rentează
Alpha Bank are de recuperat 42.000 de euro de la un debitor, care a garantat creditul de consum cu o casă de 120 mp și cinci camere. Imobilul, situat în cartierul Chitila, este scos de bancă cu discount de un sfert din preț la 326.000 de lei (73.000 de euro). În acest caz, debitorul n-ar câștiga nimic din darea în plată, atât timp cât casa chiar poate fi vândută la mai mult din jumătate din valoarea de evaluare.
Românii aveau un sold al creditelor pentru locuințe de 48,7 miliarde de lei la finele lunii septembrie, potrivit datelor BNR.
Românii datorau instituțiilor de credit 28,5 miliarde de lei pentru creditele ipotecare și 21 de miliarde de lei pentru cele de investiții imobiliare, potrivit datelor din Centrala Riscului de Credit (CRC), aferente lunii septembrie. În CRC sunt înregistrate expunerile mai mari de 20.000 de lei aferente unui debitor, ceea ce face să existe diferențe față de datele raportate de Biroul de Credit. Astfel, dacă la Birou erau înregistrați în septembrie 716.000 de români cu restanțe de 11,3 miliarde de lei, la CRC erau înregistrați 174.000 de restanțieri cu restanțe de 6,2 miliarde de lei
Potrivit BNR, la nivelul lunii iunie circa 44% din creditul adresat populației fizice era credit ipotecar, iar rata de neperformanță a portofoliului de credite cu garanții imobiliare era de 6,9%. Cele mai proaste pentru bănci sunt creditele de consum garantate cu ipoteci, care generează 58% din neperformanță și au o rată de neplată de 12,5%, față de cele imobiliare, cu o rată de 4,3%.
O posibilă explicație ar putea fi aceea că băncile și instituțiile financiare nebancare au acordat credite de consum cu un grad de acoperire cu garanții mai mic decât în cazul creditelor imobiliare, unde au cerut avansuri. Corelația între rata de acoperire cu garanții și rata neperformantelor este foarte strânsă. Acolo unde garanțiile au fost insuficiente, rata creditelor neperformante a ajuns la 30% pentru împrumuturile de consum cu ipotecă și la 25% pentru cele imobiliare, exceptând împrumuturile prin Prima Casă.
Nicolae Cinteză, directorul Direcției de Supraveghere din BNR, spune, într-o declarație pentru ziarul Bursa, că 316.000 de români au credite ipotecare, dintre care 177.500 au împrumuturi imobiliare, iar restul pentru consum. Dintre aceștia, 32.000 au restanțe, iar 18.500 sunt aferente celor cu împrumuturi pentru achiziția unui activ imobiliar.
Dacă datele prezentate de Cinteză acoperă toate creditele imobiliare, atunci înseamnă că programul Prima Casă a ajuns să acopere 88,5% din numărul de credite existente în piață. Ultimele date privind programul, aferente lunii septembrie, arată că prin Prima Casă au fost acordate 157.000 garanții, în valoare totală de peste 13 miliarde lei, care au susținut credite de peste 26 miliarde lei. BNR arată că împrumuturile Prima Casă reprezintă 51% din volumul creditelor imobiliare în derulare.
Stocul de credite ipotecare neperformante era de aproximativ 5 miliarde de lei la finele lunii iunie, potrivit graficelor publicate de BNR în raportul privind stabilitatea financiară.
