Criza occidentală poate aduce oportunitatea mutării în România a unor centre de suport pentru instituții financiar-bancare. Chiriașii clădirilor de birouri de dimensiuni mai reduse se arată interesați să își cumpere sediile, în contextul creșterii chiriilor, iar prețurile locuințelor vor continua să crească, cu perspectiva ca în orașele mari să nu se mai găsească apartamente de 2 camere sub 100-120.000 de euro în următorii 10 ani. Acestea sunt o parte din concluziile rezultate în urma conferinței Profit.ro - Piața imobiliară românească sub spectrul crizei occidentale, ediția a IV-a. Andrei Boca Cătălin Năstăsoiu Alina Necula Sebastian Piu Antoanela Comșa Răzvan Ionescu
Conferința a fost organizată cu sprijinul 123Credit, Cushman & Wakefield Echinox, Genesis Property, Globalworth, imobiliare.ro, Meta Estate și Nordis Group, fiind transmisă și în direct la Profit News TV, precum și pe pagina de Facebook a Profit.ro.
VIDEO poate fi văzut AICI
Forța de muncă educată și costurile asociate acesteia, încă reduse, sunt puncte care pot transforma în oportunitate criza imobiliară care se manifestă acum pe piețele din vestul Europei. Piața locală poate beneficia de pe urma mutării unor centre de afaceri din țări devenite costisitoare.
Andrei Boca, Senior Leasing Manager al Globalworth, vede oportunități de mutare dinspre sectorul financiar-bancar.
„Eu aici văd oportunitățile, mai ales că e un domeniu într-o schimbare majoră în perioada asta și cred că nici măcar nu pot fi definite deocamdată schimbările, fiind atât de mari. Dar e nevoie de oameni care să stea în spatele acestor schimbări și de ce să nu fie de la noi? Mă gândesc la spații pentru centre de suport ale unor instituții financiar-bancare și avem exemplul ăsta în piața noastră în general, precum și în portofoliul nostru. IT-ul e un subiect deja acoperit, dar cred că mai sunt și alte posibilități pe viitor. Și mai sunt și alte segmente, adiacente birourilor, care se pot dezvolta. Suntem bine poziționați pentru orice nouă posibilitate″, a spus Andrei Boca.
Scumpirea chiriilor pentru spațiile de birouri a adus, la rândul ei, un nou jucător pe piața de achiziții de clădiri de dimensiuni mai reduse. Mai exact, unii chiriași vor să-și cumpere sediile.
„Presiunea mai mare probabil că va fi pe zona de birouri, nu pe zona de clădiri de birouri mici, pentru că aici s-a întâmplat altceva. Toate schimbările care s-au produs în ultimii ani au avut și părți interesante, au creat noi segmente și noi cereri. Este extrem de interesant, anul acesta este un număr foarte mare de solicitări din partea chiriașilor de a-și cumpăra propriul sediu. Am avut tranzacții în acest sens, avem tranzacții în derulare, probabil că este o consecință a faptului că a fost o presiune mare pe zona de chirii, au tot crescut, motiv pentru care o parte dintre companii, vorbesc despre companii locale, au decis să își achiziționeze propriile sedii. Când spun achiziții de sedii, discut despre proprietăți care au 1.000-2.000-3.000 de metri pătrați. Cam aceasta este cererea, dar este o cerere destul de crescută", a declarat Mihaela Pană, Partner, Private Investment Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox.
La rândul lor, angajații din birouri, în special cei din generația Y și generația Z, au așteptări foarte clar exprimate vizavi de spațiul de lucru. Echilibrul dintre viața personală și cea profesională joacă un rol tot mai important atât pentru angajați, cât și pentru angajatori, care au fost nevoiți în ultimii ani să-și regândească întreg fluxul și mediul de lucru.
„Cred că e un alt peisaj al biroului, care este mult mai conectat cu natura, cu echilibrul pe care și-l doresc oamenii în relația cu munca și relația muncii cu viața. Toți încercăm să ne echilibrăm cumva. E o provocare pe care toți oamenii care trăiesc în urban o au. Să adresezi aceste nevoi punctual cred că e mai mult decât poate să facă oricine. Un lucru e cert, birourile de tip fabrică, cubical, suprafețele foarte mari și înghesuite nu mai funcționează. Și atunci, cred că, în funcție de fiecare companie, flexibilitatea pe care o oferă echipelor lor e foarte clar comunicată către noi și noi venim cu altă formă de flexibilitate. S-a schimbat lumea”, a menționat Cătălin Năstăsoiu, VP Marketing Strategy în cadrul Genesis Property, unul dintre cei mai dezvoltatori români de clădiri de birouri.
Din perspectivă investițională, piața de birouri din București nu mai este la fel de atractivă pentru marii jucători internaționali din cauza ofertei reduse de produse la vânzare. În acest context, spre exemplu, fondul de investiții Lion’s Head Investments, format printr-un parteneriat între cea mai veche firmă de asigurări de viață din Africa de Sud – Old Mutual și cea mai mare agenție imobiliară din Bulgaria – AG Capital, deși nu exclude din analiză achiziția de clădiri de birouri românești, și-a mutat focusul pe segmentul industrial-logistic al pieței.
„IFC ne-a acordat finanțare pentru achiziții și dezvoltare pe zona logistică, am cumpărat un portofoliul în Bulgaria, sunt niște parcuri logistice cu o suprafață totală de 70.000 metri pătrați, situate în Ruse, Varna și Sofia, plus câteva terenuri pentru dezvoltare. În România ne uităm tot la partea de logistică și industrială pentru perioada următoare. Ne uităm și la partea de birouri, am fost la toate discuțiile de investiții recente în piață, nu s-a întâmplat nimic până acum, vedem în viitor“, a declarat Alina Necula, country manager Lion's Head.
În acest moment, focusul investitorilor instituționali este pe parcurile de retail, segment care a susținut piața și în 2023, iar interesul continuă să se manifeste și în acest an. Mihaela Pană se așteaptă ca până la finalul acestui an să fie încheiate tranzacții cu portofolii de retail.
Piața creditului reîncepe să devină accesibilă și prețurile locuințelor sunt în continuare accesibile pentru români, a spus Sebastian Piu, Co-fondator & Managing Partner, 123Credit. El estimează că prețurile imobiliarelor vor continua să crească simultan cu veniturile populației și că în marele orașe nu vom mai găsi apartamente de 2 camere sub 100.000-120.000 de euro în următorul deceniu.
„România este în continuare accesibilă. Dacă încercăm să ne uităm la datele reale și să nu ne uităm la ceea ce ni se spune prin presa senzaționalistă, că au crescut prețurile... În mod real nu au crescut prețurile! Și prețurile vor continua să crească pe măsură ce bunăstarea românilor va continua să crească. Cred că în orașele importante ale României apartamente de 2 camere la 100.000-120.000 de euro nu vor mai exista în următorii 10 ani. Vom avea un alt standard de viață, ne vom permite mult mai mult și automat asta va veni și cu un cost în zona de imobiliare”, adaugă el.
Impactul majorării cotei TVA de la 5% la 9% la tranzacțiile cu locuințe urmează să se simtă mai pronunțat din 2025 și se adaugă creșterii prețurilor materialelor de construcții și manoperei.
„TVA-ul mare se răsfrânge în calitatea construcțiilor, pentru că dezvoltatorii, în loc să construiască apartamente mai mari, încearcă să vadă: ce pot să construiesc de 600.000 de lei...”, atrage atenția Antoanela Comșa, Deputy CEO, Meta Estate Trust, completând că deja sunt apartamente de 3 camere care s-au restrâns la o suprafață utilă de 56 de metri pătrați, iar cele de 2 camere au numai 40 de metri pătrați în unele proiecte noi.
„Temerea mea este că vom vedea TVA de 21%”, spune directorul adjunct de la Meta Estate Trust. „Mie nu de anul acesta îmi este frică, de 2024, ci de ce se va întâmpla în anul 2025.”
Totodată, oferta de locuințe în scădere la nivelul pieței bucureștene este pusă, în bună parte, pe seama politicilor autorităților locale. Această situație pune presiune pe prețul locuințelor. Lipsa unei strategii pe termen lung la nivelul primăriei Capitalei și concentrarea pe problemele imediate este identificată de jucătorii imobiliari drept una dintre principalele probleme ale Bucureștiului.
„Acum am ajuns cumva la un cerc complet, în care vedem de ce restrângerea dezvoltărilor imobiliare, care restrânge oferta, într-o (perioadă de, n.r.) cerere crescută, duce de fapt la înrăutățirea vieții. Pentru că oamenii încep să accepte compromisuri din ce în ce mai mari, pentru prețuri din ce în ce mai mari și devin din ce în ce mai nemulțumiți. Asta pentru că, probabil, la nivel declarativ ni se spune: «E bine să nu construim, pentru că nu ne aglomerăm.». De fapt, efectul este exact invers, de aglomerat tot ne aglomerăm, că nu ne scoate nimeni din oraș, dar începem să acceptăm compromisuri din ce în ce mai mari pentru că nu avem din ce alege“, a spus Răzvan Ionescu, CCO, Imobiliare.ro.
Blocajul în autorizarea noilor proiecte rezidențiale a împins o serie de dezvoltatori imobiliari în afara orașului, un exemplu, în acest sens, fiind și ARQA, dezvoltator care lucrează la un proiect în zona Erou Iancu Niculae din Voluntari.
„Cred că există și în interiorul Bucureștiului anumite zone care pot fi predispuse unei regenerări urbane, dar o să fie o problemă infrastructura care există. De exemplu, Fabrica de Glucoză, deja e o zonă supraaglomerată. O altă zonă care cred că se va dezvolta destul de mult e Petrom City, dar văd și o dezvoltare pe orizontală a orașului. Cred că tot ce înseamnă zonă până în A0, de jur împrejurul orașului se va dezvolta, pentru că, în momentul de față, acolo poți să obții autorizații. Nu ușor, dar le obții”, a spus Alexandru Rădulescu, Chief Sales Officer în cadrul ARQA .
28 noiembrie - Profit Financial.forum
