Piața românească a proprietăților comerciale (birouri, mall-uri, depozite și hoteluri) a fost caracterizată, anul trecut, de un apetit mai scăzut din partea investitorilor străini pentru achiziții importante. Cele mai importante tranzacții din 2022 au fost realizate de investitori români sau cu vechime pe piața locală. Primele zece tranzacții, ca mărime, au generat un volum de aproape un miliard de euro, echivalentul a circa 80% din totalul tranzacțiilor comerciale ale anului 2022, potrivit calculelor Profit.ro.
„În ciuda unui climat caracterizat prin numeroase elemente de volatilitate, piața tranzacțiilor imobiliare a înregistrat o evoluție pozitivă în 2022, cu un volum record și cu o serie de tranzacții de referință, în special în sectorul de birouri. Tranzacțiile semnate în ultimele săptămâni demonstrează că există în continuare atât apetit, cât și lichidități pentru noi tranzacții, piața locală oferind randamente net superioare țărilor din Europa Centrală și de Est.
După un an 2022 în care a existat un echilibru între capitalul intern și cel extern, din punct de vedere al tranzacțiilor încheiate, în 2023, ne așteptăm ca investitorii străini să își recâștige poziția dominantă, iar alături de sectorul de birouri, să vedem o activitate tranzacțională susținută și în segmentul de retail, care și-a revenit după pandemia Covid.
Ca volum, credem că piața locală s-a stabilizat în jurul pragului de 1 miliard de euro pe an, iar în lipsa unor tranzacții de portofoliu, cum a fost vânzarea clădirilor de birouri deținute de CA Immo în București, este dificil de depășit acest prag. Într-o piață în care marii proprietari au strategii de menținere și de creștere a portofoliilor pe termen lung, credem că este un volum sănătos și sustenabil”, a declarat, pentru Profit.ro, Cristi Moga, Head of Capital Markets în cadrul Cushman & Wakefield Echinox.
Toate marile tranzacții au fost anunțate în premieră de Profit.ro
Cea mai mare tranzacție a anului trecut este și cea mai mare tranzacție imobiliară realizată vreodată în România și cea mai mare investiție realizată de români în imobiliare. Frații Pavăl, proprietarii retailerului de bricolaj Dedeman, au cumpărat cu 377 de milioane de euro cele 7 clădiri de birouri deținute în București de investitorul austriac CA Immo, asigurând ieșirea de pe piața românească a acestuia din urmă.
Prin această tranzacție, frații Pavăl au urcat pe locul 2 în clasamentul celor mai mari proprietari de spații pentru birouri din România, după Globalworth, după ce la începutul anului ocupa doar locul 5 în top. În cursa pentru achiziția portofoliului imobiliar al CA Immo, frații Pavăl s-au confruntat cu grupul austriac Erste, sud-africanii de la Lion`s Head Investments, grupul ceh PPF și fondul ungar de investiții Adventum, potrivit surselor Profit.ro.
Locul doi în ierarhie este ocupat de o tranzacție între parteneri de afaceri. Compania cu capital sud-african MAS Real Estate, printre ai cărei acționari se numără și cel mai mare fond de pensii din Africa, a cumpărat 6 centre comerciale în România de la partenerul său local Prime Kapital, într-o tranzacție evaluată la peste 190 de milioane de euro.
Valoarea tranzacției cu tot cu datoriile bancare și capitalul de lucru incluse se ridică la aproape 320 de milioane de euro. MAS Real Estate are ca principal acționar compania Prime Kapital. Cele 6 centre comerciale tranzacționate sunt amplasate în localitățile Târgoviște (Dâmbovița Mall), Balotești (DN1 Value Centre), Ploiești, Zalău, Sfântu Gheorghe și Bârlad și au o suprafață închiriabilă agregată de 132.000 de metri pătrați. Cei doi parteneri nu sunt la prima tranzacție de acest fel.
Locul trei îi revine tranzacției prin care dezvoltatorul austriac S Immo a cumpărat complexul de afaceri Expo Business Park din București de la Portland Trust, compania omului de afaceri britanic Robert Neale, susținută financiar de fondul american Ared Management Corporation. Valoarea tranzacție a fost de 114 milioane euro. Cu Expo Business Park, portofoliul de clădiri de birouri al S Immo în România a ajuns la peste 110.000 de metri pătrați și se apropie de locul 5 în clasamentul celor mai mari proprietari de sedii de firme, ocupat acum de omul de afaceri Liviu Tudor.
După această tranzacție, miliardarul Radovan Vitek, al treilea cel mai bogat ceh, a devenit cel mai mare acționar al S Immo, cu o participație combinată de peste 88%, iar strategia de extindere a companiei prin noi achiziții pe piața românească a fost oprită.
Locul patru îi revine unei tranzacții realizate tot de frații Pavăl. Proprietarii Dedeman au cumpărat de la frații libanezi Johny și Jihad Jabra, proprietarii dezvoltatorului imobiliar Forte Partners, prima clădire a complexului de birouri U Center din cartierul bucureștean Tineretului, adică noul sediu Booking, la un preț estimat la aproape 90 de milioane de euro.
Achiziția oferă fraților Pavăl întâietate și pentru achiziția fazei a doua de dezvoltare, ceea ce ridică valoare complexului U Center la peste 170 de milioane de euro. Tranzacția urmează același parcurs ca în cazul complexului The Bridge vândut de Forte Partners fraților Pavăl tot pe faze la un preț record de 200 de milioane de euro.
Locul cinci este ocupat de o tranzacție realizată tot între vechi parteneri. Sud-africanii de la NEPI Rockcastle au preluat participația de 50% deținută de retailerul Carrefour în cadrul centrului comercial Ploiești Shopping City la un preț de 55 de milioane de euro. Cei doi parteneri au dezvoltat împreună mallul în 2012, fiind primul și cel mai mare din județul Prahova.
Pe locul șase se situează tranzacția prin care s-a reactivat pe piața imobiliară românească compania Hili Properties, parte a grupului maltez care deține și spațiile restaurantelor McDonald`s din România. Mai exact, investitorul a cumpărat de la dezvoltatorul belgian Speedwell 75% din complexul de birouri Miro din Băneasa la un preț de 45 de milioane de euro, aceasta fiind cea mai mare tranzacție imobiliară a sa de pe piața locală.
Locul șapte îi revine tranzacției prin care dezvoltatorul imobiliar Alinso Group, controlat de familia antreprenorului Jan De Clerck, unul dintre cei mai bogați belgieni, a cumpărat cu circa 36 de milioane de euro parcul industrial Metav din cartierul bucureștean Băneasa de la compania Metav, delistată de la bursă și controlată indirect de discretul om de afaceri Gabriel Popoviciu.
Pe terenul de circa 20 de hectare al Metav Business Park a fost elaborat un Plan Urbanistic Zonal ce propune construcția unui ansamblu de locuințe, comerț, servicii, birouri, logistică și depozitare, cu o suprafață desfășurată de circa 650.000 de metri pătrați, echivalentul unei investiții de peste 300 de milioane de euro, potrivit calculelor Profit.ro. În cadrul acestui proiect pot fi ridicate peste 1.000 de apartamente.
Locul opt este ocupat de tranzacționarea complexului Record Park Offices din Cluj-Napoca contra sumei de 35 de milioane de euro. Proprietatea a fost cumpărată de la Speedwell de către fondul belgian de investiții AYA Properties Fund, care a intrat în acest fel și direct pe piața imobiliară românească. Între Speedwell și AYA Properties Fund există o suprapunere limitată de acționari.
Pe locul nouă se află tranzacția prin care One United Properties, compania lui Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, a cumpărat cu 28 de milioane de euro sediul central al First Bank din zona Piața Victoriei de la omul de afaceri Dorin Mateiu, unul dintre partenerii One United Properties. Dorin Mateiu a ieșit în 2017 din afacerea cu mezeluri Elit și Vericom și capitalul câștigat a început să îl plaseze în imobiliare.
Tot doi parteneri ai One United Properties au fost implicați și în tranzacția de pe locul 10 al clasamentului realizat de Profit.ro. Omer Susli și Ionuț Dumitrescu au vândut cu circa 24 de milioane de euro clădirea de birouri One Victoriei Center din centrul Bucureștiului grupului Indotek, controlat de omul de afaceri Dániel Jellinek, aflat în topul celor mai bogați unguri.
În toamna anului 2018, imobilul de birouri a fost cumpărat de One United Properties, la pachet cu terenul fostei fabrici Ventilatorul, pentru suma de 39 milioane de euro de la compania austriacă Immofinanz. Antreprenorii Omer Susli și Ionuț Dumitrescu au preluat în 2019 compania care deține imobilul într-un parteneriat de tip 50%-50%, contra sumei de 17,5 milioane de euro.
