Legea care introduce cota de TVA redusă la 5% pentru tranzacții multiple cu locuințe a fost semnată ieri de președintele Klaus Iohannis. Până astăzi, facilitatea a fost acordată pentru o singură tranzacție. Dezvoltatorii și vânzătorii de apartamente noi spun pentru Profit.ro că măsura va impulsiona volumul tranzacțiilor, însă ar fi preferat creșterea la 150.000 de euro a pragului până la care este acordată TVA redusă.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Codul Fiscal precizează astăzi că un cumpărător poate beneficia de o cotă redusă de TVA de 5%, pe care o poate folosi o singură dată, doar în cazul în care imobilul achiziționat are un preț de până la 450.000 de lei (adică aproximativ 96.500 de euro) și o suprafață de sub 120 metri pătrați. Cota redusă este aplicată doar imobilelor ce pot fi locuite și dacă terenul pe care este construită locuința nu depășește 250 metri pătrați. Pentru restul tranzacțiilor, valoarea TVA este de 19%.
Proiectul de lege pentru aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului 25/2018, trimis la promulgare chiar înainte de Crăciun, a fost semnat ieri de șeful statului și permite acordarea cotei reduse de TVA pentru tranzacții multiple, eliminând și limita de 250 metri pătrați pentru terenuri.
Modificarea adusă Codului Fiscal
„Măsura va ajuta piața în sensul că persoanele care au cumpărat o garsonieră și vor să își cumpere acum un apartament cu două camere vor beneficia de TVA redusă la 5% sau persoanele care au o locuință și au economisit niște bani pot investi într-o locuință pe care să o închirieze“, spune, pentru Profit.ro, Antoanela Comșa, președintele Asociației Investitorilor Imobiliari din România și directorul general al dezvoltatorului spaniol Granvia România. Totuși, ea arată că, până acum, a avut un singur client care beneficiase deja de această facilitate.
Brokerul imobiliar Gabriel Voicu, specializat pe vânzarea de apartamente noi în București, spune la rândul său că a întâlnit situații de mici investitori care se folosesc de rudele și prietenii pe care îi cunosc pentru a cumpăra cu TVA redusă.
„Vorbim de pachete de 2-5 apartamente pentru închiriere. Pentru ei ar fi benefic și va conduce la o creștere a volumului de tranzacții. Am acum situația unui client care se poate finanța pentru achiziția a două apartamente, dar dacă trece unul dintre ele pe numele tatălui, acesta nu este eligibil la finanțare, și s-ar putea să renunțe la a doua locuință“, explică Voicu.
El consideră că o creștere a pragului valoric de la 96.500 euro spre 150.000 de euro ar genera mai multe tranzacții decât posibilitatea unor multiple achiziții cu TVA de 5%.
Prag superior
Bogdan Oșlobeanu, managerul general al Impact Developer & Contractor, cel mai mare dezvoltator de locuințe din România, a militat și el pentru actualizarea pragului valoric sau chiar eliminarea acestuia.
„Este o constrângere artificială, complet nedreaptă, care nu s-a mai actualizat. Ministerul Finanțelor va realiza că, taxând excesiv, va pierde din volumul mai redus al tranzacțiilor. Noi am fi vândut mai multe apartamente cu trei camere și ar fi fost mai mulți bani la buget. De ce aș taxa ca un produs de consum achiziția unei locuințe? E nedrept să plătești 19% pentru o achiziție pe care o faci o dată sau de două ori în viață“, a declarat recent directorul Impact.
Și Antoanela Comșa spune că ar fi preferat mărirea plafonului valoric, pragul preferat fiind între 125.000 euro și 150.000 de euro. „Cum prețurile construcțiilor cresc, mai ales pe fondul modificării salarizării minime din domeniu, este clar că prețul pe metru pătrat de construcție nu va scădea. Dezvoltatorii vor încerca să construiască apartamente a căror suprafață să permită încadrarea în cei 450.000 de lei pentru a aplica TVA de 5%. Asta înseamnă că iar vom rămâne la niște apartamente foarte mici.
Prin noua facilitate se vor vinde garsoniere și apartamente cu două camere, pentru că cele cu trei camere, din orașele mari și nu din zone limitrofe, depășesc de multe ori pragul de 450.000 lei. Ar trebui încurajată natalitatea și traiul decent, nu modelul de familie cu doi copii care să locuiască în apartamente cu două camere, pentru că doar atât își pot permite“, adaugă reprezentanta investitorilor imobiliari.
Ea mai arată că majorarea euro spre nivelul de 5 lei va diminua și mai mult echivalentul în euro al pragului de 450.000 de lei, iar, în aceste condiții, „dezvoltatorii vor construi apartamente mai mici sau vor umbla la calitate“.
În orașe precum București, Cluj-Napoca, Timișoara, Constanța și Iași nu pot fi cumpărate apartamente cu trei camere, cu finisaje medii și amplasamente bune, care să se încadreze în această limită valorică, pentru că prețul mediu este de circa 1.200 de euro/mp construit, adaugă Gabriel Voicu. „Un apartament cu trei camere decent, are 75 metri pătrați utili și 100 metri pătrați construiți, ceea ce duce prețul la minim 120.000 euro. Ca să nu mai vorbim de necesitatea unui apartament cu patru camere, care nu ar trebui să reprezinte un lux“, consideră brokerul imobiliar.
La un preț de 100.000 de euro, diferența dintre aplicarea unei cote TVA de 5% și una de 19% este de 14.000 euro, echivalentul avansului pentru accesarea unui credit ipotecar sau costului cu mobilarea unui apartament cu trei camere. Această diferență sperie cumpărătorii, spun Antoanela Comșa și Gabriel Voicu.
Tranzacții fluctuante
Totuși, tranzacțiile rezultate din modificarea Codului Fiscal nu vor fi suficiente pentru a readuce pe o evoluție pozitivă volumul de contracte de vânzare-cumpărare. Numărul tranzacțiilor imobiliare a scăzut șase luni consecutive, din iulie în decembrie, cu procente cuprinse între 15% și 35% an la an, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).
În 2018 au fost încheiate peste 56.000 de tranzacții, cu 10,2% mai puține decât în 2017. Scăderea la nivel anual a fost atenuată de creșterile raporate în primele luni din 2018, în special din ianuarie 2018, când au fost cu 70% mai multe contracte de vânzare-cumpărare decât în ianuarie 2017. Scăderea vine în contextul în care 2018 ar putea deveni, cum a relatat Profit.ro, cel mai prosper an din 2009 încoace din perspectiva numărului de locuințe livrate pe piață la nivel național.
Evoluția din ultimele luni a început să aprindă spiritele în piața rezidențială, iar specialiștii vorbesc despre o posibilă reacție a populației la decizia Băncii Naționale a României (BNR) de a limita gradul de îndatorare la credite la 40%. O altă explicație a acestui fenomen este că dezvoltatorii imobiliari au pre-contractat anul trecut un volum semnificativ de locuințe care vor fi livrate abia în următorii doi ani și care vor apărea ca tranzacții efective abia în momentul semnării contractelor de vânzare-cumpărare.
„Anul trecut, fondurile programului de creditare Prima Casă s-au terminat foarte repede. O altă cauză ar putea fi că lipsa muncitorilor în construcții a dus la întârzierea livrării locuințelor, situație care a decalat încheierea tranzacțiilor. În plus, unii clienți realizează că nu se mai încadrează în cerințele băncilor sau devin precauți din cauza evoluțiilor politice și economice. Am clienți care au renunțat la achiziție pentru că au realizat că nu vor putea să își achite rata. Salariile s-au mărit, dar inflația a fost atât de mare încât oamenii nu au rămas cu mult în buzunar“, este de părere Antoanela Comșa.
Faptul că volumul tranzacțiilor cu locuințe înregistrate de ANCPI în 2018 nu este cu mult sub cel din 2017, în ciuda scăderilor abrupte din ultima parte a anului, este o dovadă a caracterului fluctuant al tranzacțiilor, consideră Voicu.
„Sunt perioade în care se livrează mai multe locuințe noi pe piață și automat crește numărul de tranzacții. Pe de altă parte, oamenii sunt foarte sensibili la zvonuri, și sunt perioade în care se intră într-o zonă de așteptare“, conchide brokerul imobiliar.
