Acțiunile NEPI Rockcastle, compania care încasează cele mai mari chirii din imobiliarul românesc, au avut o revenire de aproape 12% pe bursa din Africa de Sud după o prăbușire a cotației antrenată de o analiză care spunea că, de fapt, compania ar fi avut anul trecut o pierdere de peste 40 milioane de euro, față de profitul raportat de aproape 285 milioane de euro. Compania a răspuns astăzi cu precizări detaliate și a organizat o teleconferință cu investitorii pentru a elimina tensiunea din piață. Raportul celor care pariază pe scăderea acțiunilor este denunțat de NEPI ca ignorând regulile de bază ale contabilității.
Acuzații de fraudă cu precădere față de deținerile din România au doborât pe bursa de la Johannesburg acțiunile NEPI Rockcastle, jucător major în industria spațiilor de retail și logistice din Europa Centrală și de Est, însă ieri cotația a avut o revenire robustă, în condițiile consumării unui val de panică, dar și a unor precizări făcute de companie la jumătatea orarului de tranzacționare.
Emitentul a încercat să calmeze piața inclusiv printr-o teleconferință în care au fost invitați să participe investitori interesați din Africa de Sud, Olanda, Polonia, România și Marea Britanie.
După ce NEPI a negat chiar din prima zi raportul Viceroy Research, entitate care deja a anticipat și precipitat picajul unui alt jucător din piața sud-africană de real estate, acum emitentul cu prezență relevantă în piața românească a venit cu precizări suplimentare detaliate pentru diverse elemente invocate de contestatari cum ar fi încălcarea regulilor contabile IFRS, manipulări artificiale ale prețului acțiunilor, tranzacții intra-grup aparent inexplicabilă, o structură ciudată cu acționariat încrucișat și scheme cu stimulente perverse de remunerare a managementului.
Raportul este bazat pe erori materiale, asumări incorecte și afirmații nefondate, este mesajul companiei. Compania punctează că aparentele diferențe derivă din regulile contabile diferite din România și cele IFRS, precum și calcule greșite privind consolidările ale celor de la Viceroy. NEPI insistă că rezultatele pe 2017 au fost auditate de NEPI, dar se îngrijește și să respingă comentariile shorterilor la adresa fostului președinte Dan Pascariu, caracterizat aparent cu ironie că ar fi fost „neglijent”.
Cine este NEPI
NEPI Rockcastle, cel mai mare investitor în sectorul imobiliar din România după numărul de centre comerciale și sedii de birouri și cea mai mare companie imobiliară din Europa Centrală și de Est, este prezent în România din 2008. Grupul a rezultat din fuziunea fondului sud-african New Europe Property Investments și Rockcastle Global Real Estate din Mauritius, tranzacție ce a creat cel mai mare jucător pe piața imobiliară din Europa Centrală și de Est (ECE), cu active de peste 5 miliarde de euro, din care aproape 2 miliarde de euro în România.
NEPI Rockcastle deține în România 24 centre comerciale (circa un sfert din stocul modern din țară), 5 clădiri de birouri și 2 proiecte industriale, portofoliul fiind detaliat mai jos.
Zi de recuperare. Ședințele următoare sunt decisive pentru verificarea credibilități șocului de miercuri
Vânzătorii au luat mâinile de pe butoane ieri, după ce, miercuri, tedința de scădere a acțiunilor NEPI se exacerbase pe parcursul întregului orar de tranzacționare, iar la finalul zilei cotația era cu 14,07% sub referință. Rezultatul este un ricoșeu puternic al titlurilor grupului imobiliar, acestea închizând ședința în urcare cu 11,72%. Așa cum se vede pe graficul atașat, însă, volumele sunt mai mici decât pe puseul de vânzare, ceea ce constituie un avertisment. Pentru ca mișcarea negativă să fie infirmată este nevoie de alte sesiuni de apreciere, pe rulaje care să arate că și shorterii s-au repliat.
Din punct de vedere tehnic, formațiunea de „lumânări japoneze” este de tip „railroad track” iar aceasta marchează o putere de ripostă a cumpărătorilor. De remarcat este și nivelul logic la care vânzătorii au luat o pauză, iar „taurii” s-au regrupat, echivalent cu un obiectiv de preț dat, din punctul de „evadare” de înălțimea canalulului lateral-ascendent în care acțiunile NEPI Rockcastle au evoluat în cea mai mare parte a acestui an.
Titlurile companiei imobiliare au fost clătinate de un raport-șoc de 50 de pagini al celor de la Viceroy, popularizat intens pe Twitter. „Câștiguri ireconciliabile internațional, îmbogățirea managementului prin fuziuni și achiziții, înșelarea investitorilor prin analize care induc în eroare și respingerea investigațiilor independente”, este mesajul care a transmis unda cutremurului bursier către investitori.
Horsing Around in the Stable - Viceroy’s report on NEPI Rockcastle is now live $NRP #JSE.https://t.co/dDV2skYYYo
— Viceroy (@viceroyresearch) November 28, 2018
Irreconcilable international earnings, enriching mgmt through M&A, hoodwinking investors through misleading analysis via rejection of independent investigation. pic.twitter.com/4wB05a9Gfm
NEPI: Suntem transparenți, nu respingem investigațiile independente
Compania imobiliară răspunde că nu a respinsă niciodată o investigație independentă, așa cum susțin cei de la Viceroy, pentru niciun fel de afirmații făcute pe baze factuale împotriva NEPI. Astfel, în luna august ar fi fost luate măsuri rezonabile pentru a asigura că îngrijorările exprimate în scrisoarea adresată de un grup de investitori.
Subcomisia a fost imediat constituită, au fost conferințe telefonice cu investitorii, boardul s-a întâlnit cu comitetul auditorilor, iar niciuna din afirmațiile scrisorii din august nu a fost confirmată, spune răspunsul NEPI Rockcastle.
Un alt element net respins de companie este acela privind o structură care implică achiziția de pachete de către companiile din grup între ele. NEPI Rockcastle nu are dețineri încrucișate cu Resilient, Fortress și alți acționari, spune documentul de răspuns. Viceroy, în baza consultării bilanțurilor ajunsese la concluzia că există astfel de participații în cross și chiar „cartografiase” respectiva structură.
După ce a bombardat miercuri piața de pe contul lor de Twitter cu mesaje aproape în fiecare oră, ieri, cei de la Viceroy au luat o pauză. Spun că au luat act de răspunsul NEPI și vor veni cu propriile lor interpretări.
Aparent, cei care gravitează în jurul lor au luat o pauză și la vânzare. Acesta este contextul ricoșeului de astăzi. Impusul ascendent s-a oprit pe un nivel logic, respectiv retragerea Fibonacci de 38,2% a ultimei mișcări de scădere începută imediat din punctul de dinaintea deschiderii cu „gap” de la jumătatea acestei luni. Este de urmărit dacă vânzătorii se vor regrupa pe unul din nivelurile tehnice logice trasate pe graficul de mai jos în sesiunile următoare.
Cine sunt cei de la Viceroy? Compania de cercetare și investigații, a căror reprezetanți au intrări short, pariind pe scăderea unor acțiuni, este una preocupată de baloanele speculative, de entitățile inflamate artificial. Chiar numele trădează acest lucru, Viceroy venind de la denumirea unui tip de lalea care în timpul maniei speculative a bulbilor de lalea din anul 1637 ajunsese să coste 3.000-4.200 de florini, echivalentul plății muncii pe 10-14 ani a unui meșteșugar iscusit.
Viceroy afișează, de altfel, pe contul de Twitter un tablou al lui Jan Brueghel cel Tânăr care înfățișează activitatea frenetică a unor maimuțe înnebunite de lalele, trimitere la comportamentul irațional al olandezilor din timpul balonului speculativ de acum aproape 4 veacuri.
Cei de la NEPI Rockcastle atrag atenția că raportul celor de la Viceroy are impact material asupra companiei imobiliare. Ei amintesc faptul că în luna februarie a acestui an Trezoreria Națională a Africii de Sud a solicitat supraveghetorului pieței de capital din această țară o investigație cu privire la condițiile în care un raport al Viceroy a contribuit la prăbușirea acțiunilor Capitec Bank. În măsura în care mișcarea de la începutul anului a fost infirmată, iar titlurile instituției de credit se află pe noi maxime ale acestui an, suspiciunile sunt că cei de la Viceroy au comis abuz de piață.
Există totuși și un caz contrar. Cu un an în urmă cu un an când Viceroy a publicat un raport despre nereguli contabile ale retailerului sud-african Steinhoff International Holdings NV, iar acesta a antrenat prăbușirea spectaculoasă a acțiunilor companiei, fără ca să existe ulterior o revenire a cotațiilor ca în cazul Capitec. Documentul a menționat și o serie de tranzacții cu terții menite să conducă la inflamarea artificială a valorii activelor, schimburi acum aflate sub investigarea unor auditori de la PwC.
NEPI Rockcastle susțin că nu va fi la fel în cazul lor. Portofoliul lor din România include Promenada Mall, City Park Constanta, Shopping City Timișoara, Iris Titan Shopping Center Bucuresti, Brăila Mall, Shopping City Deva, Shopping City Galați, Vulcan Value Centre Bucuresti, Pitesti Retail Park, Shopping City Targu Jiu, Severin Shopping Center, galerii comerciale și Aurora Shopping Mall Buzău, Floreasca Business Park, The Lake View, City Business Centre (Timișoara), The Office (Cluj) și proprietățile pe segmentul de logistică Râșnov Industrial Facility și Otopeni Warehouse.
Încet cu contabilitatea pe scări
Răspunsul formulat ieri de companie menționează că datele centralizate de Viceroy de pe portalul Ministerului Finanțelor Publice din România nu reflectă corect aportul pe care respectivele active imobiliare le aduc la rezultatele grupului. Shoterii au realizat doar adunări matematice ale operațiunilor companiilor, dar nu țin cont de mecanica utilizată pentru consolidare și nici de excluderea tranzacțiilor intragrup.
Dacă bilanțurile consolidate sunt alcătuite de NEPI Rockcastle în baza standardelor internaționale contable IFRS, în care sunt excluse tranzacțiile dintre companiile parte ale grupului, în schimb raportările extrase de Viceroy de la Finanțe sunt cerute de legea românească și sunt în baza principiilor locale de contabilitate GAAP.
Documentul remis ieri de companie investitorilor explică în detaliu diferențele dintre cele 2 standarde de contabilitate și de unde rezultă aparenta discrepanță în operațiunile din România, Se calculează diferit evaluarea proprietăților și deprecierea acestora, capitalizarea dobânzilor, tranzacțiile intragrup, diferențele de curs valutar, deferred tax.
Faptul că unele vehicule financiare (SPV) care operează mall-urile și facilitățile cu hipermarketuri au fost atașate greșit proprietăților de cei de la Viceroy a condus la erorile de reconciliere. NEPI Rockcastle întărește că este auditată de PwC pentru rezultatul consolidat raportat de entitatea înregistrată în Insulele Man și adaugă faptul că auditorii de la PwC România ș KPMG România petrec apromximativ 15.000 de ore în verificarea inclusiv a bilanțurile firmelor care operează proprietățile din România.
Pascariu nu știe și nu a văzut nimic
Răspunsul NEPI încearcă și o deslușire a operațiunilor de acum 10 ani care au schimbat prima dată major proprietarii antreprizei, după ce Viceroy menționase într-o secvență de mesaje pe Twitter că lichidării deținătorului inițial CEEIF și transferul de active a fost în măsură să ridice suspiciuni cu atât mai mult cu cât vechiul finanțator Peregrine Financial a fost dovedit drept o fraudă în formă continuată. Afirmațiile shorterilor făceau trimitere și la fostul președinte al NEPI, Dan Pascariu. „Având în vedere implicarea lui Pascariu ca acționar și finanțator prin UniCredit, unde era președinte la acel moment, ar fi însemnat că a fost extrem de neglijent să nu detecteze o asemenea activitate”, era comentariul aparent ironic al autorilor raportului.
Pascariu a notificat încă din anul 2008 compania privind recuzarea sa, spun cei de la NEPI. El a devenit președinte pe 28 noiembrie 2007, iar anunțul privind achizițiile a fost făcut în februarie 2008. Cum CEEIF era parte a grupului Avrig 35, unde bancherul era acționar minoritar, Pascariu nu a participat la discuțiile din board cu privire la tranzacție și s-a abținut de la vot, scriu cei de la NEPI.
Profit.ro a anunțat în vară că Dan Pascariu, președintele Consiliului de Supraveghere al UniCredit Bank, se retrage din conducerea executivă a grupului imobiliar NEPI Rockcastle. Retragerea a venit după o perioadă de 9 ani în care a fost în conducerea NEPI Rockcastle și a predecesorului New Europe Propery Investments, el hotărând să nu mai candideze pentru un nou mandat la Adunarea Generală a acționarilor din 28 august. Pascariu a fost numit ca președinte non-executiv al NEPI în 2009.
