Omul de afaceri Gheorghe Iaciu testează piața în vederea vânzării Expo Market Doraly din Afumați, strategie cuprinsă în contractul de vânzare semnat în 2008 cu bancherii HSBC, care dețin jumătate din complexul comercial. Proiectul este evaluat la 114 milioane de euro, spune Iaciu într-un interviu acordat Profit.ro.
Profit.ro a anunțat anterior, în premieră, lansarea la vânzare a Expo Market Doraly.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
„HSBC a făcut achiziția a 50% din proiect, printr-un fond. De fapt, am vândut 100% și am răscumpărat 50% pentru fi echilibrat, deci tehnic am impozitat toată valoarea. Tranzacția a fost de 86 millioane de euro, din care am plătit impozit de 13 milioane de euro. Au fost niște reglementări după criză prin care li s-au interzis băncilor să fie investitori în fondurile lor, adică să dețină și să își dea bani singure. În 2011, managerii fondului au profitat și au cumpărat compania. Astăzi, InfraRed Capital Partners (nume rezultat după răscumpărarea de la HSBC, n.red.) administrează active de 16 miliarde de dolari“, explică Gheorghe Iaciu.
Potrivit acestuia, terenul de 28 de hectare pe care se întinde complexul din Afumați este evaluat la 54 milioane de euro, iar prețul mediu de cost pentru o clădire este în jur de 600 de euro/metru pătrat. Expo Market Doraly are acum clădiri în suprafață de circa 92.000 de metri pătrați și urmează o extindere de 10.000 de metri pătrați, care duce valoarea clădirilor la circa 60 milioane de euro.
„În general, un fond investește cu scopul să aducă un beneficiu proiectului și la capăt să plece acasă. Nu este o vânzare forțată. Nu există o grabă, dar există interes de testare a pieței. E prima oară când testăm piața. În viziunea noastră, există ferestre de tranzacționare care sunt bune și pentru vânzător și pentru cumpărător. Perioada pe care o traversează acum România este caracterizată de acestă fereastră, în care și cine cumpără are loc să crească, să evolueze, și cine vinde face un profit corect. Este o perioada de win-win. Nu au obligația să vândă imediat, dar au în plan să vândă“, a adăugat Iaciu.
El a mandatat compania de consultanță JLL să îi găsească potențiali cumpărători și spune că face o analiză de senzitivitate. O tranzacție de genul acesta durează între 9 și 12 luni, menționează Iaciu, care mai spune că nu exclude să fie inițiată o tranzacție chiar anul acesta.
„Ca să primești oferte trebuie să trimiți un mesaj: ce vrei să vinzi și cu cât. Nu a fost trimis încă acest mesaj. E posibil să fie trimis acest mesaj către posibili cumpărători, dar nu imediat. Vindem doar în contexul implementării, în continuare, a proiectului început. Sunt diverse forme prin care pot rămâne implicat în proiect. Nu știu dacă va fi o tranzacție de yield (randament investițional, n.red.). E o tranzacție mai complexă. Există pe piață câțiva investitori locali puternici, cu apetit, care sunt lichizi, care ar putea fi interesați de o achiziție. Costul capitalului în România scade, ceea ce permite un preț bun. Interesul pentru România este în creștere. Percepția mea este că în anumite domenii, pentru proiecte bine făcute și cu perspectivă de creștere, există apetit investițional“, spune omul de afaceri.
Despre InfraRed Capital Partners spune că nu a mai investit în România pentru că piața imobiliară a fost fragmentată și nu a putut agrega proiecte suficient de mari pentru strategia lor de dezvoltare.
„Un proiect de 100 milioane de euro, pentru ei nu este bun. Le trebuie anvergură. Ca exemplu, ei dețin sala sporturilor din Singapore, evaluată la 1,4 miliarde de dolari. Ei cumpără, îmbunătățesc și vând. Și la Doraly au intrat pe această idee“, completează Iaciu.
Nouă extindere
Expo Market Doraly, primul en-gros din România – înființat de Dorina și Gheorghe Iaciu în 1993, trece printr-un nou proces de extindere. Proprietarii au pregătit dezvoltarea unui parc de retail de 10.000 de metri pătrați, care a fost inaugurat prin deschiderea JYSK, cu un magazin de 1.350 de metri pătrați. Iaciu negociază acum cu Mega Image și Profi deschiderea unui supermarket ce va fi flancat de o galerie comercială cu spații mai mici.
Familia Iaciu a început afacerea pe un teren de 4.000 de metri pătrați. Astăzi, Expo Market Doraly ocupă 28 de hectare pe ambele părți ale șoselei București – Urziceni. Cei 435 de chiriași ai complexului au înregistrat anul trecut o cifră de afaceri cumulată de 518 milioane de euro.
Proprietarii Expo Market Doraly au încasat anul trecut sub formă de chirii circa 12,2 milioane de euro și au realizat un profit net de 3,1 milioane euro, potrivit datelor comunicate la Ministerul Finanțelor Publice. Pentru anul acesta estimează venituri de 13,5 milioane de euro. Iaciu spune că este timpul să își recupereze facilitățile date chiriașilor ca să poată traversa dificultățile financiare din perioada de criză și că firma sa este într-o creștere a veniturilor.
Gheorghe Iaciu mai controlează și centru comercial Doraly Mall Constanța și clădirea Moldova Center din Iași, un fost mall transformat în imobil de birouri. Dacă în cazul Expo Market Doraly, omul de afaceri spune că are niște clauze în contractul de vânzare din 2008 care îl pot pune în postura să vândă, proiectul Moldova Center vrea să îl dezvolte și nu este de vânzare.
O altă afacere importantă controlată de Iaciu este Impact Developer & Contractor (IMP), din care deține circa 56%. Dezvoltatorul imobiliar, specializat pe segmentul rezidențial, a realizat în prima jumătate a acestui an venituri din vânzări de 79,53 milioane lei, cu 89,95% mai mari decât cele de 41,89 milioane lei din perioada similară a anului trecut. Este vorba despre 160 de locuințe livrate, cea mai mare parte în cartierul Greenfield din Băneasa. Nu mai puțin de 70 din aceste unități locative sunt cele incluse într-un contract semnat în primul trimestru cu Primăria Municipiului București, care vor fi acordate medicilor.
„Eu sunt activ investițional în toate companiile mele. Am mai cumpărat niște terenuri. Discutăm intrarea într-un parteneriat pentru achiziția de terenuri în Iași și Timișoara, dar vrem să cumpărăm și în Brașov și Cluj-Napoca“, conchide Iaciu.
Datele JLL pentru primul semestru din acest an arată că au fost închise doar 4 tranzacții de peste 10 milioane de euro, iar peste 70% din volumul de 340 de milioane de euro a fost generat de doar două tranzacții: proiectul de birouri The Office și portofoliul de centre comerciale al Prime Kapital.
În ultimele 12 luni, în România prețurile pentru proprietăți industriale și de birouri au crescut (randamentele pe industrial s-au comprimat cu 50 de puncte de bază, cele pe piața de birouri au scăzut cu 25 de puncte de bază), în vreme ce pentru retail au rămas la același nivel.
