Investitorii în locuințe noi, destinate închirierii, reprezintă aproape 25% dintre clienții actuali, având un comportament diferit față de cumpărătorii finali, end-useri, care aleg apartamentele pentru locuit. Pentru investitori, cele mai importante criterii sunt prețul (de care depinde randamentul investiției) și zona, respectiv ca amplasamentul să fie într-o zonă căutată de chiriași.
Cumpărătorii finali sunt mai generoși la preț, alocă un buget mai mare și cu 20% atunci când vor să locuiască în apropierea unui parc, a unei școli bune sau să aibă o poziție privilegiată în ansamblu – pentru o panoramă frumoasă de pe terasa proprie sau să aibă spații vitrate mari, potrivit unui studiu al companiei de consultanță Nordis. Pentru investitori însă, prețul este cel mai important și trebuie să fie cât mai mic, astfel încât locuința scoasă la închiriere să asigure un randament cât mai mare.
„Investițiile în domeniul imobiliar sunt o variantă foarte bună de plasare a capitalului, oferind un randament superior dobânzilor bancare și un risc mai mic decât investițiile pe burse. Pe sectorul rezidențial randamentele pornesc de la 5-6%, dar pot ajunge și la 8-9% în cazul apartamentelor achiziționate în fază de proiect, cand discounturile pot fi semnificative”, declară Florin Poștoacă, Managerul Departamentului de Investiții din cadrul Nordis.
Criteriile cele mai importante pentru investitori în locuințe noi
Când caută un apartament nou ca investiție pentru închiriere, un cumpărător întreabă de:
1.Preț, trebuie să se încadreze într-un calcul economic privind randamentul investiției – de 6-9% pe an.
2. Zonă – pentru că a crescut oferta de închiriere și este concurență pe această piață, zona în care se află locuința face diferența și trebuie să fie cât mai aproape de potențialii clienți (sau să aibă acces direct cu mijloace de transport, metrou în principal) către facultăți, poluri de clădiri de birouri, un loc legat de facilitățile sociale – magazine, restaurante, activități ale vieții urbane.
3. Ușurința în administrare - în ceea ce privește tipul locuințelor, investitorii preferă apartamentele și nu vilele, pentru că apartamentele sunt mai ușor de întreținut, au mai puține cheltuieli curente, reparații în timp, taxe și impozite mai mici. La apartamente, cu cât cheltuielile curente sunt mai centralizate, cu atât mai bine.
4. Facilitățile ansamblului rezidențial (piscină, saună, pază permanentă, magazine...)– sunt importante, dar ele înclină balanța spre da sau nu, în funcție de segmentul de piață al locuinței, dacă este pe categoria de apartament ieftin/mediu sau de lux.
Pentru apartamentele ieftine, situate în ansambluri rezidențiale, investitorii preferă cât mai puține facilități, astfel încât costurile lunare cu întreținerea să fie cât mai mici, potrivit cerintelor chiriașilor potențiali.
De cealaltă parte însă, pe segmentul de lux, sunt preferate ansamblurile care au cât mai multe facilități, pentru că viitorii chiriași preferă să le aibă și existența lor este o plus valoare la închiriere.
5. Amenajarea apartamentului să fie minimală, cu finisajele interioare, echipamentele și obiectele sanitare doar strict necesare și ușor de înlocuit sau reparat.
Criteriile cele mai importante pentru cumpărătorii finali
1. Zona – pentru un cumpărător final amplasament devine din ce în ce mai important. Spre deosebire de anii de criză, unde bugetul era primul pe listă, pe segmentul de locuințe ieftine, dar și pe middle și lux, acum zona trece pe primul loc, în condițiile în care există numeroase oferte, pe toate categoriile de preț și în toate zonele Capitalei. La alegerea zonei se ține cont și de existența unui parc în apropiere, care este un plus, de apropierea de mijloacele de transport în comun, iar pentru familiile cu copii contează grădinițele, școlile, supermarketurile, locurile de joacă pentru copii.
2. Poziționarea în bloc – se caută apartamentele luminoase, care au cât mai multe ferestre libere, de multe ori situate la etaje superioare, unde este mai multă lumină și mai multă liniște. Priveliștea de la fereastră, să nu fie la parter sau la ultimul etaj. Toate aceste pretenții ridică prețul locuinței cu între 10 și 20%.
3. Funcționalitatea apartamentului, împărțirea camerelor, numărul de băi. Pentru familii mai ales contează foarte mult ca fiecare metru pătrat de spațiu să fie bine folosit, să fie util. Aspecte ca bucătărie închisă, spațiile de depozitare, camerele bine proporționate, separarea spațiului de noapte de cel de zi, sunt importante pentru cumpărătorul end-user.
4. Amenajarea apartamentului să fie atractivă și în tendințele actuale de design, finisajele interioare, echipamentele și obiectele sanitare să fie superioare calitativ, cât mai frumoase pentru segmentul de middle și de lux. Pe segmentul de locuințe ieftine există însă și un segment de 50% din clienți la polul opus, care depind foarte mult de buget și negociază scoaterea finisajelor din pachetul de vânzare, urmând a le realiza în timp.
5. Prețul este impus de condițiile actuale de creditare, pe segmentul de locuințe ieftine și middle fiind în vigoare pragul de 60.000 euro de la programul Prima casă, pentru locuințele mici și de maximum 100.000 euro, pentru locuințele de trei și patru camere, pentru a beneficia de TVA de 5%.
Pe segmentul de lux mare parte din cumparatori nu depind de credite bancare, sau au acces mult mai facil la creditare. În imobilele noi, achiziția apartamentelor se poate face și pe companie, beneficiind astfel de taxare inversă în cazul TVA-ului, care fiind un procent din valoare, poate însemna o creștere semnificativă a prețului.
Cumpărătorii finali nu obțin însă discounturi atât de mari precum investitorii, marja de negociere fiind mai mică decât în cazul investitorilor (acest lucru și datorită faptului că aleg locuințe care sunt și mai căutate – bine poziționate în bloc, funcționale, cu finisaje bune).
Grupul de firme imobiliare Nordis a fost înființat în 2008, de către Emanuel Poștoacă, consultant imobiliar cu experiență in investiții rezidențiale în zona de nord și astăzi reunește trei firme specializate: Nordis Management, de intermediere imobiliară si management de proiecte imobiliare, Nordis ¬ Administrare, de dezvoltare imobiliară si administrare de imobile și Nordis Investments, de investiții imobiliare.
