Banca Națională a României constată că piața imobiliară se încinge, că băncile preferă să crediteze populația, mai ales pentru achiziția de locuințe, în dauna sectorului productiv, că gradul de îndatorare e în creștere. Cu toate că Prima Casă domină creditul ipotecar și toate datele îl indică drept un perturbator al pieței, BNR nu face niciun comentariu asupra oportunității continuării programului “de criză”, chiar dacă românii iau acum mai multe case pe credit decât luau înainte de criză.
E primăvara lui 2009, bursele sunt pe roșu aprins, leul e în cădere liberă de câteva luni, chiar și după înfrângerea “speculatorilor”, iar piața imobiliară, care dăduse în clocot în vara lui 2008, se răcește rapid. La București, oficialii, “negaționiști” inițial, recunosc că e criză, iau 20 de miliarde de euro de la creditorii internaționali. BNR, bancherii și guvernul Boc discută despre cum să salveze sistemul bancar din fundătura în care se băgase singur umflând bula imobiliară. Trebuie să fie tranzacții în piață, trebuie ancorate prețurile. Altfel, puținul capital cu care operează băncile s-ar topi în pierderile din nepeformante și provizionare.
Bani nu sunt, statul plătește salariile și pensiile cu tranșele de la FMI. Există însă o soluție miraculoasă. Garanția de stat. E “gratis”, că nu intră la deficit, e foarte bună pentru bănci, că e sigură și nu ai nevoie de provizioane, și e bună și pentru clienți, că aproape nu mai au nevoie de avans (doar 5%), adică pot să sară peste partea de economisire. Așa se naște programul Prima Casă, prin OUG, parte a “pachetului de măsuri anti-criză”.
E 2017 și economia duduie din nou, cel puțin statistic. Românii au din nou poftă mare de credite ipotecare pe 30 de ani. În fapt, anul trecut, creditul nou cu destinație imobiliară a depășit volumul creditului nou acordat în perioada de vârf a ciclului de credit anterior, adică în 2006-2008, arată BNR în utimul Raport privind stabilitatea financiară.
Pogramul Prima Casă împlinește curând opt ani de viață și e bine, sănătos, s-a făcut mare. Dar cât de mare?
Băncile au acordat anul trecut credite noi – fără restructurări, refinanțări sau conversii - de 38 de miliarde de lei. Circa 21 de miliarde de lei au mers la populație, dintre care ceva mai mult de jumătate sunt credite ipotecare. Din creditele ipotecare acordate anul trecut 65% sunt prin programul Prima Casă, care ajuns, astfel, la 57% din stocul de credite ipotecare, cu un volum total de 34 de miliarde de lei, garanția statului fiind de 17 miliarde de lei, ne arată datele BNR. Fluxul de credite noi a crescut cu 12% față de 2015, iar viteza de creștere e de 27%, calculată ca raport între flux și stocul anterior.
“Creșterea rapidă a creditului acordat sectorului populației indică o posibilă acumulare de vulnerabilități la nivelul sectorului bancar”, scrie BNR, care remarcă și preferința băncilor de a finanța persoanele fizice și mai puțin companiile.
Finanțarea prin credit a atras și creșterea prețurilor proprietăților imobiliare cu 7,1%, peste pragul de alertă al Comisiei Europene, de 6%/an, ceea ce a determinat BNR să introducă riscul scumpirii accelerate a imobilelor pe lista riscurilor sistemice, cu un nivel scăzut de alertă. Băncile se așteaptă și ele ca prețurile să crească în continuare, potrivit sondajelor băncii centrale.
Condițiile de creditare au fost mai bune pentru clienți. Media dobânzilor a scăzut la 3,5% de la 3,8% în 2015 și, chiar dacă Legea privind darea în plată a dus la creșterea temporară a avansurilor pentru creditele standard, debitorii s-au îndreptat spre programul Prima Casă, arată BNR.
BNR ne va spune ce se întâmplă cu Prima Casă la următoarea criză
Prima Casă nu influențează doar piața creditării, prin ponderea covârșitoare în volumul de ipotecare, nici doar piața imobiliară, prin creșterea cererii, ca urmare a “democratizării” creditului, ci are potențialul de a afecta și finanțele publice, adică banii contribuabililor în viitor, chiar dacă rata de default e mică în prezent.
Garanția de stat înseamnă că, în cazul în care debitorul nu plătește ratele, Finanțele plătesc de la buget paguba către bănci, apoi se îndreaptă prin Fisc către debitor, pe care îl execută silit să recupereze banii. Astfel că întâi apare deficitul, care se remediază, teoretic, mult mai târziu, riscul de piață imobiliară fiind luat de către stat.
Cazuri de incapacitate de plată apar tot timpul, chiar și când economia e în creștere. Ele se înmulțesc însă exponențial în perioadele de criză. BNR spune că nu poate analiza ce se întâmplă cu Prima Casă până la umătoarea criză.
“Evaluarea pentru perioada următoare a probabilității de nerambursare a portofoliului de credite acordate prin programul Prima Casă este, însă, dificil de realizat având în vedere că aceste credite nu au parcurs încă un întreg ciclul economic (nu au experimentat o perioadă de recesiune economică)”, potrivit Raportului de stabilitate.
BNR face însă analiza pe portofoliul de credite acordat în ciclul anterior, care avea o rată de neperformanță de 14% la finele anului trecut, care nu include cesiunile, executările și alte operațiuni de scoatere din bilanțuri.
Băncile își vor crește expunerea pe segmentul populației, în contextul dobânzilor reduse și a creșterilor importante de venituri pentru anumite categorii de salariați, și a preferinței băncilor pentru creditarea acestui sector, scrie BNR.
“Inversarea tendinței descendente a ratelor dobânzii și/sau realizarea unei creșteri a activității economice sub așteptări poate pune presiune asupra capacității de plată a populației, cu efecte negative importante asupra sectorului bancar și, implicit, asupra creșterii economice”, se arată în raport.
Cresc ratele, crește îndatorarea
Banca Națională mai este îngrijorată și de creșterea gradului de îndatorare a celor cu credite ipotecare, în condițiile în care și creditele contractate sunt mai mari (+3,2% față de 2015). Deși dobânzile au scăzut, rata medie în plată a unui credit nou a crescut, astfel, cu 12% față de 2015.
Gradul de îndatorare - adică veniturile raportate la rata lunară – a crescut la 46% de la 44% pentru creditele ipotecare. Rata nu ar trebui să depășească o treime din veniturile unui debitor, iar limita de prudență este considerată de BNR la 45%.
BNR nu diferențiază, în raportul curent, între deosebirile dintre cei cu credite standard și cei cu credite Prima Casă. Știm însă, dintr-un raport din 2015, că debitorii cu împrumuturi Prima Casă aveau un grad de îndatorare de 42% la acel moment, față de 38% în cazul celor cu credite standard.
Gradul de îndatorare mai ridicat este explicabil, în primul rând, prin faptul că avansul de 5% face ca suma împrumutată să fie mai mare decât în cazul creditelor standard – limita de prudență impune un avans de cel puțin un sfert din valoarea casei, potrivit BNR. Valoarea redusă a garanției raportată la împrumut și faptul că metoda din rambursare prin anuități reduce foarte puțin din suma împrumutată în prima parte de viață a creditului, când se plătesc mai mult dobânzi, aduce și o sensibilitate mai mare la o scădere a prețurilor caselor.
Totodată, cei cu credite Prima Casă au venituri mai mici decât cei cu credite standard, iar cei cu venituri scăzute au un risc de credit însemnat, arată BNR.
Gradul de îndatorare al debitorilor cu venituri mici, adică între salariul minim (750 de lei) și salariul mediu (1859 de lei), cu credite ipotecare este semnificativ peste nivelul aferent celorlalte grupe de venit, la 53%, față de 38% pentru cei cu venituri între salariul mediu și de două ori salariul mediu și 26% pentru grupa de venit de peste două ori salariul mediu, calculat la nivelul anului 2015. Acestea sunt valori mediane, ceea ce înseamnă că jumătate dintre debitori au un grad de îndatorare mai mare decât procentele prezentate, iar jumătate mai mic.
Circa 40% din creditul nou ipotecar acordat anul trecut a mers către cei cu venituri sub medie.
BNR a făcut o simulare de stres pe programul Prima Casă în 2015 și creșterea dobânzilor cu doar 2 puncte procentuale plus o scădere a veniturilor de 6% ar fi dus la creșterea gradului de îndatorare a debitorilor cu 12 puncte procentuale, față de 9 puncte în cazul celor cu credite standard.
BNR n-a mai reluat tema nici în raportul curent, și nici în cele din anul trecut, când s-a poziționat clar pentru continuarea Prima Casă în timpul dezbaterilor pe Legea dării în plată, fiind unul dintre lucrurile pe care a insistat cel mai mult și pe care l-a și obținut.
Reprezentanții BNR au mers până la a susține că dacă Prima Casă nu este exclusă explicit din legea dării în plată, garanțiile deja acordate nu ar mai fi valabile.
Creșterea dobânzilor este așteptată în următorii doi ani, pe măsură ce inflația va crește, după aproape doi ani de scăderi de prețuri. BNR va începe prin creșterea dobânzilor din piață către dobânda cheie, ceea ce înseamnă un salt de cel puțin 1 punct procentual.
Viceguvernatorul Liviu Voinea, întrebat dacă este necesară o reconsiderare a Prima Casă, declara, în conferința de prezentare a Raportului, că decizia este a Guvernului.
Voinea susține că prețurile au crescut în special în cazul proprietăților rezidențiale care nu sunt ținta programului Prima Casă, adică a celor care sar peste plafonul de 60.000 de euro. Altfel spus, s-au scumpit doar casele deja scumpe. Indicii imobliari arată, însă, creșteri pe toate categoriile de locuințe, inclusiv garsoniere și apartamente cu două camere, care sunt căutate prin Prima Casă.
Totodată, ne putem întreba și cum ar fi crescut piața în același ritm dacă două treimi din volumul de credit ipotecar acordat anul trecut n-ar mai fi fost acordat?
În raport, BNR arată că programul Prima Casă a avut o contribuție importantă la creșterea accesului la finanțare, având în vedere că numărul debitorilor cu credite ipotecare a crescut de la 164.000, în 2008, la 383.000, în 2016, în condițiile în care 200.000 de români au luat credite cu garanții de stat începând cu 2009.
Programul a contribuit într-o mică măsură la scăderea inegalității, pentru că a fost accesat într-o proporție majoritară de cei din grupa de mijloc și superioară în privința veniturilor, și mai puțin de cei din grupa inferioară - grupele de venit inferior/superior reprezintă primele 40%, respectiv ultimele 20% dintre persoanele fizice după venitul salarial. În 2015, peste 40% dintre salariații români câștigau sub 1.000 de lei pe lună.
Voinea spune că pot fi făcute analize ale “țintirii mai bune ale celor care participă la acest program, din perspectiva veniturilor acestora”. Dacă se referă la creșterea accesului celor cu salarii scăzute, atunci Voinea își revizuiește o opinie mai veche pe această temă, prezentată înainte de a intra în BNR, când considera Prima Casă un program de tipul celor subprime, care au contribuit la declanșarea crizei din America.
BNR mai arată că există riscuri și din faptul că activul băncilor e prea expus pe stat, cu o cotă de circa 23%, a doua cea mai ridicată din Uniunea Europeană. Pe lângă împrumuturile către stat, la această stuație contribuie și garanțiile Prima Casă.
Guvernul a alocat un plafon de 2,5 miliarde de lei în acest an pentru credite de valoare cel puțin dublă. Răspunsul românilor? Buluc! Fondul de Garantare a Creditelor raportează un maxim istoric al cererilor de garanții pentru credite. 600 în fiecare zi. Ca în vremurile bune de dinainte de criză.
