Cu aproape 14 ani după Ungaria, România are perspectiva de a promova legislația care să permită investitorilor de portofoliu să ia expunere pe diverse segmente din real estate, prin intermediul unor vehicule financiare care să concentreze proprietăți imobiliare. Perspective pentru multiple listări dinspre un sector slab reprezentat la bursă.
Investiția românilor în apartamente sau garsoniere destinate închirierii este una preferată încă de la începuturile capitalismului post-decembrist, însă această modalitate de suplimentare a veniturilor ar putea fi utilizată în viitor – printr-un macanism similar – prin investiții la bursă în entități care să gestioneze conglomerate de dețineri în real estate.
Societățile de investiții imobiliare, așa-numitele „Real Estate Investments Trusts” (REITs), au câștigat în popularitate de la începutul secolului și au ajuns să aibă o v aloare agbregată în echivalent cu 83% din PIB-ul mondial. Acestea ar urma să devină o realitate și a pieței de capital românești, odată cu intrarea în vigoare a unei legi care deja a trecut de Senat.
În prezent, legislația se află în Camera Deputaților, cameră decizională, unde a fost înaintată către 2 comisii, dintre care Comisia de buget-finanțe este cea de raport, spune senatorul PNL Cristian-Augustin Țăgârlaș, inițiator al legii. În opinia sa, legea are suficientă maturitate prin dezbaterea din Senat și din opinia publică, astfel încât să poată fi adoptată chiar în actuala sesiune parlamentară. Deputații sunt prinși cu activitățile electorale, astfel încât sunt îndoieli că va fi adopătată până la finalul anului, dar Tăgârlaș consideră că se poate imprima un imbold astfel încât să fie adoptată în actuala legislatură. „Această lege trebuia să existe de foarte mult timp”, afirmă senatorul.
Ungaria are legislația aferentă încă din anul 2011 și, în baza acesteia, au fost atrase fonduri de 2 miliarde euro, spun date prinse într-un studiu de oportunitate realizat de compania Meta Estate Trust (MET), listată din anul 2022 la cota pieței AeRO a Bursei de Valori București.
Cu un profil asemănător REIT-urilor, aceasta a luat deja pulsul pieței. „Am reușiot să strângem capital”, declară directorul general Alexandru Bonea, adăugând că firma cu o capitalizare de 62,99 milioane lei (12,65 milioane euro) și-a creat o bază de aproximativ 1.000 de investitori. „Oportunitatea de business este validată.”
Totuși, pentru a oferi valoare cât mai mare pentru investitori, aceste fonduri de tip REIT trebuie să ajungă la o anumită anvergură. Caracteristica lor este că au un model investițional particular, a gregând proprietăți imobiliare, și că operează într-o legislație specială, în care sunt obligate să distribuie 90% din profitul net sub formă de capital, fără a fi taxate, însă, pentru profitul corporativ.
„Românii deja investesc în real estate”, spune Adrian Tănase, director general al Bursei de Valori București, care vede în aceste instrumente financiare o oportunitate pentru realizarea în condiții de diversificare a unor investiții cu profil similar de către persoanele fizice. Acestea ar urma, prin REIT-uri, să aibă avatajul unor plasamente în segmente din imobiliare la care în prezent nu au acces (logistic, birouri, comercial). Din perspectiva pieței de capital, aceasta va putea câștiga emitenți dinspre un sector puternic subreprezentat, mai spune Tănase.
Domeniul imobiliar înseamnă 8% din PIB, amintește Mihai Precup, secretar de stat în Cancelaria Primului-Ministru. El afirmă că în ofertele publ,ice primare recente, din care cea mai importantă a fost cea de la Hidroelectrica (H2O), s-a văzut că pe piața de capital sunt bani și, că ceea ce lipsește este diversificarea ofertei de instrumente financiare. „Avem nevoie de noi oportunități”, spune Precup, care vede în noul proiect de lege un factor de generare de bogăție, în condițiile unei protecții atât pentru investitori, cât și pentru managementuzl REIT-ului.
Dinspre supraveghetorul pieței vine, însă, mesajul de prudență, și avertismentul că pentru fiecare investiție, responsabilitatea principală este cea a investitorului. „Este important să vedem beneficiile, dar să nu le absolutizăm”, spune Răzvan Popp, șef serviciu transparență și raportări emitenți în cadrul Autorității de Supraveghere Financiară (ASF).
REIT-urile vor opera în condiții de transparență și îndeplinind criterii de guvernanță corporativă, sub supravegherea multiplă a investitorilor, Bursei și autorității de resort, dar aceasta „nu asigură protecția absolută”, spune Popp de la ASF. „Investitorii trebuie să înțeleagă în ce investesc.”
Dincolo de debușeul pentru românii cu resurse financiare în bănci, noul tip de vehicule financiare ce au colateral active imobiliare, ar urma să fie preferate ale fondurilor de pensii, în prezent cu expunere redusă în real estate. Mugur Popescu, director de investiții la BCR Pensii, atrage atenția că REIT-urile îndeplinesc un obiectiv al fondurilor de pensii, acela de apreciere a activelor pe termen lung, în condiții de risc scăzut.
Acest tip de instrumente financiare au caracteristica de a democratiza investiția, prin bariera de capital mică, în condiții de granularitate (posibilitatea de vânzare a unei fracții din deționeri), spune Bonea de la Meta Estate, amintind și de criteriul de lichiditate al unităților de fond ale acestor entități. REIT-urile oferă expunerea pe active diversificate, uneori exclusive, precum mall-uri sau spații de birouri, într-un cadru transparent și diversificat.
Acestea vor genera venituri predictibile, având în vedere specificul business-ului din chirii și oferă oportunitatea unor costuri de tranzacții limitate, de aproximativ 0,5%, atunci când în real estate cheltuielile cu notarul și agenții imobiliariu ajung să însemne 1-5% din valoarea activului.
Spațiu de dezvoltare există. Spre exemplu, de la lansarea legislației de profil în Franța, în anul 2003, sumele atrase de companiile imobiliare au urcat de 3,3 ori, la 50 miliarde euro, de la 15 miliarde euro, în condițiile unui salt de 25% al ofertelor publice primare și cu efect de antrenare pentru piața de obligațiuni.
Bonea spune că, pentru România, promovarea REIT-urilor va însemna o atragere de investiții internaționale, în paralel cu o reducere a dependenței de finanțarea bancară a sectorului de real estate. Este o oportunitate care este sesizată și la instituția de reglementare a piețelor financiare nebancare.
„Autoritatea susține acest proiect din perspectiva efectelor pe care le va avea”, spune Popp de la ASF, cu trimitere directă la creșterea expuinerii segmentului de real estate pe bursă prin noi listări.
