În grupul BCR nu vor mai exista companii specializate în administrarea activelor imobiliare după ce Bucharest Financial Plazza, care deține clădirea din Calea Victoriei (fostul sediu Bancorex) și BCR Real Estate Management vor fuziona cu BCR S.A., urmând să fie absorbite de cea din urmă. Banca va continua să vândă imobile, având reclasificate ca disponibile pentru vânzare active de sute de milioane de lei, după ce valoarea acestora a fost de câteva ori depreciată, și își va revizui în continuare strategia privind prețurile pentru fiecare proprietate pentru a ține pasul cu condițiile de piață.
Fuziunea prin absorbția celor două subsidiare va fi supusă aprobării acționarilor BCR peste două săptămâni, la Adunarea Generală Extraordinară din 26 august.
Pentru elaborarea Proiectului de fuziune, care urmează a fi publicat în Monitorul Oficial, au fost utilizate situațiile financiare ale celor trei entități de la data de 31 decembrie 2015. Un expert independent va examina proiectul de fuziune și va scrie un proiect de raport către acționari, propunerea de numire a acestuia urmând să fie aprobată tot la AGEA din 26 august. Expertul va fi selectat de către membrii Comitetului Executiv al BCR. Tot aceștia vor elabora și semna proiectul de fuziune, iar de formalitățile necesare la Registrul Comerțului se vor ocupa avocații de la Reff & Asociații.
Integrarea celor două companii de adminiatrare a activelor imobiliare în BCR a început deja. 23 din cei 24 de angajați ai BCR Real Estate Management au fost preluați de bancă încă din iulie 2014, iar obiectele principale de activitate ale companiei sunt efectuate acum de BCR în baza unui contract de mandat.
Cea de-a doua companie, Bucharest Financial Plazza SRL, este deținută indirect de BCR S.A. prin intermediul BCR Real Estate Management, care apare acționar cu 100%. Bucharest Financial Plazza administrează clădirea de birouri cu același nume din Calea Victoriei nr. 15 (fostul turn Bancorex), în care funcționează atât banca, cât și alți chiriași.
Clădirea are 18 etaje, peste 30.000 mp suprafață, parcare subterană cu trei niveluri în care încap 160 de mașini, și este una dintre cele mai înalte construcții din București (83 metri). Construită în 1997, a funcționat inițial ca sediu al Bancorex, bancă ajunsă doi ani mai târziu în colaps și salvată de stat prin preluarea de către BCR. Terenul de sub clădire a fost obținut deja de bancă de la Primăria Capitalei, printr-un schimb în care BCR a cedat o clădire monument istoric din strada Lipscani, aflată în proprietatea sa, pentru ca Primăria să amenajeze acolo Pinacoteca Municipiului București. Raportul de evaluare realizat atunci stabilea pentru terenul construit o valoare de 8,147 milioane de euro, iar pentru clădirea cedată de bancă de aproape 14 milioane de euro, BCR urmând să primească diferența de 5,78 mil euro sultă.
Bucharest Financial Plazza va continua să funcționeze ca sediu central pentru BCR, însă, începând de anul viitor, o parte din activitățile grupului vor fi relocate într-o nouă clădire (The Bridge) din zona Grozăvești, care urmează a fi finalizată în septembrie 2017 de dezvoltatorul imobiliar Forte Partners. Contractul de închiriere a fost încheiat anul acesta, în aprilie, banca neprecizând dacă a fost și finanțator al construcției.
Decizia de consolidare în două clădiri a funcțiilor centrale (bancă și subsidiare), desfășurate până acum în 15 sedii, a fost luată de bancă după o analiză realizată împreună cu Knight Frank România și cu consilierea juridică a NNDKP. Tot consultanții imobiliari de la Knight Frank au fost angajați de BCR și pentru a găsi un cumpărător interesat să prea proiectul imobiliar Silver Mountain din Poiana Brașov. Una dintre cele mai proaste afaceri făcute de BCR, Silver Mountain a ajuns în proprietatea băncii care l-a preluat la valoarea de aproape 50 milioane de euro, asumându-și o pierdere de 34 milioane de euro, în condițiile în care avea de recuperat 85 milioane de euro de la dezvoltatorul intrat în faliment.
Active depreciate, vânzare greoaie
Grupul BCR deținea, la finele anului trecut, terenuri și clădiri cu o valoare de piață de 672 milioane de lei (115 mil. lei pentru Bancă), evaluată de către un evaluator independent. Valoarea de piață a investițiilor imobiliare se diminuase, la aceeași dată, la doar 623.000 lei, peste valoarea contabilă de 486.000 lei. În 2015, Grupul a vândut o parte din investițiile imobiliare, obținând din cedare venituri nete cu doar 16.000 lei peste valoarea contabilă a activelor.
O valoare a terenurilor concesionate la BCR Real Estate Management de 83,7 milioane de lei a fost complet depreciată, deprecierea semnificativă fiind reflectată în situațiile pe 2014.
Tot în 2014, grupul BCR a reclasificat proprietăți de 431,67 milioane de lei (în general în afara obiectului de activitate sau neutilizate) pentru a le putea vinde mai rapid, transformându-le din imobilizări corporale sau investiții imobiliare în active disponibile pentru vânzare. Aceasta, în condițiile în care planul de afaceri în cadrul strategiei actuale include intenția Grupului de a recupera valoarea contabilă a clădirilor prin tranzacții de vânzare, mai degrabă decât prin utilizarea lor. Aproape 60 mil lei proveneau de la bancă, iar grosul de la Bucharest Financial Plazza (218,6 mil. lei) și BCR Real Estate Management (134,9 mil lei din imobilizări corporale și 25,48 mil lei investiții imobiliare).
Ulterior, a trebuit să le deprecieze valoarea, în condițiile în care valoarea de piață coborâse mult sub cea trecută în contabilitate. Pentru proprietățile BCR, deprecierea a fost de 22,2 mil. lei, mai mult de o treime, la fel ca și pentru cele ale BCR Real Estate Management, unde deprecierea a fost de 50,36 mil lei. Anul trecut, BCR Real Estate Management a vandut active cu o valoare netă de 33,5 mil lei, obținând un profit net de 6,83 mil lei.
În cazul activelor de 218 mil lei disponibilie pentru vânzare ale Bucharest Financial Plazza, s-au înregistrat două deprecieri: una cu 32 mil. lei și alta suplimentară, în 2015, de 4,48 mil lei.
Deși BCR inițial estima că vânzarea acestor proprietăți va dura doar 12 luni, procesul s-a dovedit mai anevoios. “Procesul de vanzare a durat mai mult de un an, așa cum s-a considerat în estimarea inițială luând în calcul comportamentul conservator al clienților pe piața imobiliară, care s-a dovedit a fi foarte selectiv privind investițiile, considerând contextul economic și ofertele foarte competitive (în care mulți alți deținători de portofolii imobiliare vând proprietățile, inclusiv garanțiile aferente portofoliului de credite neperformante ale băncilor)”, arată banca în notele la situațiile financiare pe 2015.
Pentru proprietățile rămase în portofoliu la finalul anului 2015, BCR a inițiat un proces de reevaluare a unui evaluator independent, finalizat și înregistrat în decembrie. “Conducerea Băncii îți păstrează angajamentul de vânzare a activelor și își continuă efortul de promovare a tuturor activelor deținute în vederea vânzării. Banca va revizui și actualiza permanent strategia privind prețurile, pentru fiecare proprietate, ținând cont de condițiile de piață și de strategia de vânzare”, mai arată instituția în același document.
