Sectoarele industrial, logistică, birouri și retail au înregistrat creșteri în ceea ce privește proiectele livrate în primele 9 luni ale anului, dar volumul total de investiții a fost cu 13% mai mic față de același interval al anului trecut. Tranzacțiile din București au reprezentat aproximativ 76% din întregul volum înregistrat la nivel național.
Piața de investiții pe această nișă din România a ajuns la aproximativ 520 de milioane de euro, în primele 9 luni ale anului, cu 13% sub nivelul din aceeași perioadă din 2017, când volumul total a fost de 600 de milioane de euro, conform unui studiu JLL.
Volumul total de investiții va ajunge la 800-900 de milioane de euro până la sfârșitul anului datorită unor tranzacții avansate, cu termen de finalizare în acest an.
Tranzacțiile de birouri au reprezentat 56% din volumul total, în timp ce retail-ul a reprezentat 30%, iar restul a fost reprezentat de tranzacțiile cu proprietăți industrial și rezidențial.
Cele mai mari tranzacții finalizate în primele 9 luni ale anului au fost achiziția clădirii de birouri The Bridge, localizată în sub-piața Centru Vest, de către Dedeman de la Forte Partners, achiziția Oregon Park de către Lion`s Head Investment de la Portland Trust și tranzacția Maestro Business Center din Cluj Napoca.
Cea mai mare tranzacție de retail a fost vânzarea Militari Shopping Center din București de către Atrium, iar cea mai mare tranzacție de industrial a fost vânzarea CTP Cluj către WDP.
La sfârșitul lunii trecute, yieldurile prime au fost pentru birouri de 7,25%, pentru retail de 7% și pentru industrial de 8,5%. Specialiștii în domeniu estimează că în perioada următoare yieldurile vor rămâne stabile, cu excepția celui pentru industrial care ar putea să înregistreze o scădere.
Printre investitorii noi pe piață în ultimele 18 luni se numără Cerberus Capital Manageent, Dedeman, Old Mutual, MAS Real Estate.
Pe piața de birouri, dezvoltatorii au livrat proiecte cu o suprafață totală de 111.000 metri pătrați în primele 9 luni ale anului, cu 6% mai mult decât în aceeași perioadă în 2017, valoarea stocului modern depășind 2,64 milioane metri pătrați.
Până la sfârșitul anului vor fi livrate proiecte cu o suprafață totală de aproximativ 60.000 mp, iar pentru anul 2019 sunt anunțate proiecte cu o suprafață totală de 400.000 mp.
Din stocul total, 58% este reprezentat de clădiri de clasa A, iar cele mai mari sub-piețe sunt Dimitrie Pompeiu, Floreasca Barbu Văcărescu, Nord și Centru-Vest.
Printre clădirile livrate în perioada T1-T3 se numără Orhideea Towers, a doua fază a proiectului Globalworth Campus, prima fază a proiectului AFI Tech Park și clădirea Unirii View.
Cererea totală pentru spațiile de birouri a fost de circa 210.000 mp, în primele 9 luni ale anului, în scădere cu aproximativ 18% față de aceeași perioadă a anului trecut, iar cererea netă este în valoare de 120.000 mp, reprezentând peste 50% din totalul cererii și cu 13% sub nivelul din aceeași perioadă a anului trecut.
Companiile din industriile IT&C și de outsourcing au fost cele mai active în termen de închirieri de spații de birouri.
Rata medie de neocupare în București a scăzut în primele 9 luni până la aproximativ 8,3%, fiind la unul dintre cele mai reduse niveluri de după criza economică din 2008. Estimativ, până la sfârșitul anului, rata medie de neocupare va rămâne stabilă pentru că cererea nouă de spații de birouri va acoperi oferta. În 2019, oferta va fi de maxim 4-5 clădiri pentru cererile de peste 5.000 mp.
Chiriile prime au fost stabile în ultimii 5 ani, la valoarea de 14-16 euro/mp/lună și 18,5 euro/mp/lună, pentru cea mai bună clădire din oraș.
Conform specialiștilor în domeniu, chiriile vor rămâne stabile în 2019, în timp ce, în unele zone din București, creșterea prețurilor terenurilor și ale materialelor de construcții ar conduce la creșterea chiriilor de la 16% la 17-17,5%, chiar 18% sau la scăderea nivelului de beneficii pentru chiriași.
Zonele care se vor dezvolta anul viitor sunt centru-sud și Expoziției, în timp ce în zonele fără infrastructură dezvoltarea va fi dificilă, una dintre cerințele chiriașilor fiind prezența stațiilor de metrou.
Piața de spații industriale și logistică va ajunge la 3,75 milioane mp la sfârșitul anului, fiind livrate spații cu o suprafață totală de 565.000 mp în acest an, în timp ce alte spații cu o suprafață de 300.000 mp sunt în construcție în prezent. Anul trecut, au fost livrate spații cu o suprafață totală de 360.000 mp.
În București, au fost livrate spații cu o suprafață de 1,85 milioane mp, aproximativ 75% din stocul de spații industriale fiind situate pe Autostrada A1 – ieșirea de vest.
Cererea totală de spații industriale a ajuns la aproape 200.000 mp în primele 9 luni ale anului, urmând să atingă nivelul de 400.000 mp până la sfârșitul anului. Din cererea totală, 58% a fost înregistrată în București, fiind urmat de Cluj și Timișoara. Principalele sectoare de pe piața industrială sunt companiile de logistică, e-commerce și retail.
Conform specialiștilor în domeniu, chiriile sunt stabile, între 3,5-4,1 euro/mp/lună, dar proprietarii pot oferi pachete de facilități în funcție de suprafața închiriată, precum perioade de chirii zero sau contribuții la amenajarea spațiilor. În acest caz, nivelul efectiv al costurilor de închirieri ajunge sub aceste niveluri.
Pe piața de retail, dezvoltatorii au livrat proiecte cu o suprafață totală de 17.000 mp în primele 9 luni ale anului, urmând ca până la sfârșitul anului să fie livrate încă 155.000 mp, înregistrând o ușoară creștere față de anul trecut când au fost livrate 130.000 mp.
Nici anul acesta, în București nu a fost livrat un proiect nou, iar specialiștii preconizează că nici în următorii 2-3 ani nu vor exista proiecte noi în București.
Livrările din acest an au fost exclusiv extinderi ale unor proiecte existente. Cele mai importante investiții sunt Shopping City Satu Mare, extensia Iulius Mall Timișoara și a Era Park Iași.
Rata de neocupare în București este estimată anul acesta la 7-8%, un procent mai mare fiind înregistrat în centrele comerciale din sudul Capitalei, în timp ce în mall-urile performante și stabile sau în galeriile comerciale, spațiile vacante sunt sub 3%.
Anul acesta, chiriile sunt de 65-75 euro/mp/lună în centrele performante și cu 15-20% mai mici în alte centre, în funcție de nivel și de locul unde este poziționat.
Zonele de Food & Beverages și entertainment devin noile ancore pe piața de retail, fiind într-o continuă creștere datorită ascensiunii comerțului online. Spațiul dedicat F&B a crescut de la 5% la 10-15% în Europa, iar în România se îndreaptă către 8-10%.
Conform specialiștilor în domeniu, România continuă să fie una dintre principalele destinații din Europa pentru retailerii internaționali, cu un potențial important de creștere și de îmbunătățire a puterii de cumpărare.
JLL este o companie financiară specializată în furnizarea de servicii în domeniul imobiliar și gestionarea investițiilor. Anul trecut, compania a înregistrat o cifră de afaceri de 37,4 milioane de lei, în creștere cu aproximativ 50% față de anul precedent.
