Fondurile de investiții cu capital german, cei mai râvniți jucători în orice piață imobiliară matură, se feresc de plasamente în România de teamă că istoria din timpul crizei se va repeta. Lipsa lor ține departe și alte categorii de investitori, iar efectul este lichiditatea scăzută a pieței locale și proprietăți cu valori mult sub așteptările dezvoltatorilor.
„Dincolo de percepția asupra țării, problema fundamentală a pieței imobiliare românești este că, dacă ești managerul unui fond german și un prieten te-a convins să investești aici în 2008, încă mai trebuie să îți asumi acea decizie. Percepția germanilor este că România a rămas un loc în care poți fi lovit în timp de criză. Apoi văd știrile despre țară, despre schimbări fiscale rapide, deși, în realitate, noi știm că până la urmă schimbările nu sunt chiar cele anunțate inițial de guvernanți. Percepția, însă, rămâne că România este riscantă. Fondurile germane ne spun de ceva timp încoace că nu avem suficientă lichiditate în piață“, a declarat Tim Wilkinson, partener al companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox în cadrul unui eveniment organizat de Business Review.
Fondurile germane nu s-au îngrămădit pe piața imobiliară românească nici înainte de criză, însă o parte dintre cele care au făcut acest pas au marcat pierderi considerabile. Spre exemplu, în mai 2008, Deutsche Bank a cumpărat de la omul de afaceri Ioannis Papalekas un complex în dezvoltare cu două clădiri de birouri și un ansamblu rezidențial pentru un preț rămas până astăzi un record: 340 milioane de euro. Cinci ani mai târziu, Papalekas și-a răscumpărat proprietățile cu circa 200 milioane de euro, iar nemții au marcat o pierdere de circa 140 milioane de euro. Cu alte cuvinte au pierdut peste 40% din banii investiți în România.
Florin Furdui, country manager Portland Trust, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari specializați pe clădiri de birouri din România, spune că este ușor să dai vina pe percepție, când, de fapt, motivul discrepanțelor dintre piața locală și cele din regiune este dat de sindromul FOMO (Fear of missing out) de care suferă fondurile germane.
„Am încercat să identific un motiv pentru care Ungaria, Polonia și Cehia merg mult mai bine decât România. Percepția este creată și din fapte reale, nu doar de «fake news». Ungaria este mai exotică decât România din punct de vedere politic de mai mulți ani. Viktor Orban face o treabă strălucită fiind împotriva valorilor europene de mult timp. În ciuda acestor lucruri și a faptului că în București s-a dezvoltat stocul de spații de birouri moderne, în Budapesta tot se fac mai multe tranzacții imobiliare decât la noi. Cred că motivul este dat de sindromul FOMO - frica de a pierde o oportunitate a fondurilor germane“, explică Furdui.
Totuși, în ciuda diferențelor politice și de stabilitate, el nu înțelege de ce există o prăpastie atât de mare între randamentele pe care le poți obține investind într-o clădire de birouri din București și un plasament în alte capitale din Europa Centrală și de Est. Potrivit acestuia, achiziția unui imobil de birouri în capitala României aduce același randament cu o investiție similară în orașul polonez Poznan. Cele mai recente rapoarte de piață ale Cushman & Wakefield indică un randament de 7,25% pentru birourile din București și de 7% pentru cele din Poznan. Cu cât procentul este mai mare cu atât imobilul este mai ieftin.
„Slăbiciunea sistemului bancar românesc este că are nevoie de aprobări de la un sediu central din străinătate. O altă problemă este una de perceție, creată de media despre România. Dacă citești presa străină afli doar lucruri rele. Problemele de aici nu sunt mai mari decât în alte părți, dar se vorbește prea mult despre ele. Cheia creșterii valorii proprietăților și a apetitului investitorilor străini este promovarea unor companii de succes precum UiPath sau Fitbit și mai puțin a problemelor. Aceste povești vor ajunge și la sediile centrale ale băncilor străine“, este de părere Ivan Lokere, CEO Alinso Group, proprietarul celui mai mare parc industrial din România, la Ploiești.
Și Wilkinson crede că tehnologia va putea ajuta, pe viitor, la creșterea lichidității pieței imobiliare, prin faptul că va permite românilor să investească în proprietăți într-un mod mai direct, de genul sistemului „blockchain“.
„În acest moment, dacă vrei să investești într-o clădire de birouri din Paris trebuie să plasezi banii într-un fond de pensii, care investește într-o companie care deține proprietatea și ești la mila unui manager de portofoliu care decide pentru tine. În București le este interzis fondurilor de pensii să investească în imobiliare. Când acest aspect se va schimba, piața se va deschide. Dacă analizăm riscul altor tipuri de mărfuri sau clase de active, imobiliarele sunt în continuare cele mai sigure, la nivel global, chiar dacă plătești puțin mai mult pe o piață fierbinte“, conchide brokerul imobiliar.
