Volumul de tranzacții cu proprietăți comerciale (birouri, mall-uri, depozite și hoteluri) se poate înjumătăți în acest an, comparativ cu recordul istoric înregistrat în 2022, în principal din cauza lipsei de clădiri de birouri disponibile la vânzare și a interesului scăzut din partea cumpărătorilor pentru plasamente imobiliare în această perioadă de reașezare a prețurilor.
Profit.ro vă prezintă o selecție a celor mai importante tranzacții aflate în diferite stadii de negociere, care se așteaptă a fi încheiate în acest an și care depășesc un volum de 450 de milioane de euro.
„Cu excepția cazului în care se vor tranzacționa unele active majore (poate din sectorul de retail) în 2023, am putea asista la o înjumătățire a volumului tranzacționat față de cele peste 1,2 miliarde de euro din 2022 (un record istoric, n.red.). Perioada de reașezare a prețurilor, în care ne aflăm, sugerează că nici cumpărătorii, nici vânzătorii, nici băncile nu vor dori să încheie o tranzacție la un nivel de preț care s-ar putea dovedi foarte greșit prin schimbările așteptate pe termen scurt. În cele din urmă, se pare că randamentele ar mai putea crește puțin în 2023, dar, deocamdată, corecția nu arată deosebit de profundă“, arată brokerii companiei de consultanță imobiliară Colliers International.
Yield-ul sau randamentul investițional este un indicator folosit în piața imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăți. Valoarea netă a acestuia se calculează prin scăderea costurilor anuale de operare a clădirii vizate din chiria anuală generată de imobil, iar rezultatul se împarte la valoarea proprietății. Indicatorul este la 6.75% pentru birourile din București, 6,75% pentru proprietățile de retail și 7,15% pentru industrial. Cu cât procentul este mai mare, cu atât imobilul este mai ieftin. Comparativ cu Varșovia, Praga, Bratislava și Budapesta, piața din București este cea mai ieftină din regiune.
Estimările brokerilor cu privire la înjumătățirea volumului de tranzacții se bazează pe negocieri inițiate de investitorii imobiliari încă de anul trecut.
Profit.ro vă prezintă, în continuare, un clasament al celor mai așteptate tranzacții ale acestui an, a căror valoare cumulată potențială depășește 450 de milioane de euro. (Vizualizați lista completă în infograficul de la finalul articolului)
Tranzacția care are șanse să rămână cea mai valoroasă din acest an a fost inițiată chiar la sfârșitul anului trecut, când dezvoltatorul imobiliar belgian Atenor, susținut de mai multe familii de milionari din Belgia, a agreat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu fondul ungar Adventum Group în privința vânzării integrale a complexului de birouri @expo din București, o tranzacție ce poate fi evaluată la circa 120 de milioane de euro.
Grupul Adventum, deținut integral de echipa de management condusă de Kristóf Bárány, a mai cumpărat în 2021 de la Atenor și complexul Hermes Business Campus tot din București în cea mai mare tranzacție imobiliară semnată în acel an, cu o valoare de peste 150 de milioane de euro.
@Expo este cel mai mare proiect pe care Atenor îl are acum în construcție în București, un complex format din 3 clădiri de birouri cu o suprafață închiriabilă de 48.900 de metri pătrați. Primele două imobile, cu o suprafață de circa 20.000 de metri pătrați, au fost livrate și au un grad de ocupare de 50%, spații închiriate pentru sediile Gameloft și ale diviziei mobile Telekom. Turnul prevăzut în proiect urmează a fi finalizat în primul trimestru al acestui an.
O altă tranzacție majoră a fost inițiată în toamna anului trecut între, pe de o parte, grupul Indotek, controlat de omul de afaceri Dániel Jellinek, aflat în topul celor mai bogați unguri, și, pe de altă parte, antreprenorul Gheorghe Iaciu și InfraRed Capital Partners, un fond de investiții controlat, de circa doi ani, de canadienii de la Sun Life, unul dintre cele mai mari grupuri financiare ale lumii. Obiectul negocierilor dintre acești investitori este complexul comercial Expo Market Doraly din Afumați, care este așteptată să se vândă în jurul valorii de 100 de milioane de euro, potrivit surselor Profit.ro din piața imobiliară.
Tranzacția este importantă din cel puțin două puncte de vedere: are șanse să devină una dintre cele mai scumpe vânzări din istoria pieței locale și marchează ieșirea fondului de investiții InfraRed Capital Partners de pe piața imobiliară românească.
Expo Market Doraly, primul en-gros din România – înființat de Dorina și Gheorghe Iaciu în 1993, a fost scos la vânzare în 2019, cum a anunțat atunci în premieră Profit.ro, ca parte a strategiei cuprinsă în contractul de vânzare semnat în 2008 cu bancherii HSBC, care dețineau jumătate din complexul comercial. În perioada pandemiei, procesul de vânzare a fost oprit cu scopul ca potențialii cumpărători să urmărească evoluția afacerii într-o perioadă de criză.
Prin achiziționarea primei clădiri a complexului de birouri U Center de la frații libanezi Johny și Jihad Jabra, frații Dragoș și Adrian Pavăl și-au rezervat dreptul de a fi primii clienți și pentru a doua clădirie a complexului. Această nouă tranzacție, care s-ar putea încheia în acest an, este estimată de sursele Profit.ro la circa 90 de milioane de euro, o valoare similară cu cea a primei clădiri.
Prin achiziția acestui imobil, care are o suprafață de circa 33.000 de metri pătrați, frații Pavăl se apropie tot mai mult de liderul pieței de birouri, Globalworth, după ce anul trecut au urcat de pe locul cinci direct pe locul doi în clasamentul celor mai mari proprietari de spații pentru birouri din România.
O altă tranzacție pe sectorul de retail care s-ar putea încheia anul acesta ar fi portofoliul format din 5 parcuri de retail scos la vânzare de grupul polonez Scallier. Portofoliul de proprietăți puse la vânzare include proiecte din rețeaua Funshop Park: Proiectul Roșiorii de Vede, deschis în 2021, care cuprinde un Lidl de 2.200 de metri pătrați și un parc de retail de 6.200 de metri pătrați; proiectul din Focșani, inaugurat tot în 2021 cu un Lidl și magazine cu o suprafață închiriabilă de circa 5.000 de metri pătrați; proiectul din Timișoara, deschis în 2022 în locul fostei fabrici de reparare a utilajelor de construcții Uniteh cu un Kaufland și spații de retail de circa 10.800 de metri pătrați; proiectul din Turda, unde lângă Kaufland se amenajează spații comerciale de circa 9.000 de metri pătrați și proiectul din Vaslui, unde tot lângă Kaufland se construiește un parc de retail cu o suprafață de aproape 10.000 de metri pătrați.
Planul polonezilor este să ajungă, cât mai repede, la un portofoliu cu o suprafață de circa 40.000 de metri pătrați, pe care să îl vândă. Ținta lor este obținerea unui randament investițional de circa 7%, spun sursele Profit.ro din piața imobiliară.
La rândul său, dezvoltatorul suedez Skanska pregătește promovarea la vânzare a primei clădiri din cadrul complexului de birouri Equilibrium din nordul Bucureștiului. Dacă s-ar concretiza anul acesta, tranzacția ar adăuga încă aproximativ 50 de milioane de euro volumului total de tranzacții. Dezvoltatorul anunțase că va scoate ambele clădiri ale complexului Equilibrium la vânzare, însă, deocamdată, a doua clădire nu este închiriată, situație care face dificilă vânzarea.
Și dezvoltatorul imobiliar One United Properties, fondat de bancherii Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, dorește să vândă clădirea de birouri One Herăstrău Office, construită de Conarg în 2019. Tranzacția, evaluată la peste 20 de milioane de euro, a atras deja mai multe oferte din piață, potrivit surselor Profit.ro.
O companie care ar putea schimba predicțiile legate de volumul de tranzacții imobiliare din acest an este Immofinanz, unul dintre cei mai vechi și mai importanți investitori imobiliari din România. Miliardarul ceh Radovan Vitek are în plan lichidarea unor proprietăți de 1 miliard de euro cu scopul achitării creditelor cu care a cumpărat Immofinanz și S Immo. Parte a acestui plan este și vânzarea clădirii de birouri Băneasa Airport Tower din nordul Bucureștiului, recent devenită sediul retailerului Profi, la un preț de circa 10 milioane de euro, potrivit surselor Profit.ro.
Immofinanz ocupă acum locul patru în topul celor mai mari proprietari de spații pentru birouri din România și rămâne de văzut ce alte imobile ar putea vinde din portofoliul său local.
