Omul de afaceri Ionuț Dumitrescu, cunoscut pentru activitatea sa de antrepriză în consultanță și dezvoltări imobiliare, a decis să renunțe la investițiile sale din retail și să își direcționeze banii către dezvoltarea de clădiri de birouri alături de One United Properties. În paralel, își dezvoltă și afacerea cu spații de depozitare.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
„Nu mai am apetit pentru retail. Este o tendință, pornită din vestul Europei, printre investitori de a renunța la retail în favoarea birourilor. În Târgoviște nu am apucat să dezvolt proiectul și nici nu mai intenționez. Am vândut o parte din teren către Lidl și restul îl vom vinde cui e interesat, poate de rezidențial. A devenit o piață complicată și din cauza prezenței unor jucători mari și agresivi, precum NEPI Rockcastle sau Prime Kapital, cu care e greu să intri în concurență. Proiectul din Bistrița este de vânzare dacă apare un client interesat, dar nu la orice preț. Am primit oferte“, a declarat Ionuț Dumitrescu, într-un interviu acordat Profit.ro.
Proiectul Târgoviște Retail Park a fost anunțat de Dumitrescu în 2017 pe un teren amplasat lângă Kaufland și Penny. Proiectul trebuia să aibă 11.000 de metri pătrați și dezvoltarea lui necesita o investiție estimată la circa 9 milioane de euro. Complexul din Bistrița, deschis în mai 2018, a presupus o investiție de 9 milioane de euro și este deținut în parteneriat cu omul de afaceri turc Omer Susli.
„Retailul fizic trece printr-o profundă schimbare dată de influența online-ului. Din acest motiv, mallurile tradiționale sunt percepute de investitori cu un anumit grad de risc. Sunt investitori care prevestesc moartea retailului clasic și nu mai investesc în astfel de active. Alții văd o transformare, dar neclară. Evident, centre comerciale gândite după modele de acum 20 de ani nu vor mai fi viabile. Volumul mare de tranzacții va rămâne pe birouri și industrial, nu pe retail“, a explicat, într-un interviu acordat Profit.ro, și Mihnea Șerbănescu, directorul general al companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.
Atenția lui Dumitrescu s-a mutat dinspre retail spre sectorul dezvoltărilor de birouri. El are în dezvoltare, alături de acționarii One United Properties, clădiri cu o suprafață cumulată de 150.000 de metri pătrați ce necesită investiții de 220 milioane de euro, ce se întind pe următorii trei ani.
Cel mai avansat este One Tower, parte a One Floreasca City, o investiție de 50 milioane de euro ce va fi definitivată la sfârșitul anului viitor. Clădirea cu 16 etaje va genera chirii anuale de 6 milioane de euro și va avea o valoare de piață de 90 milioane de euro, potrivit dezvoltatorilor. Turnul este preînchiriat în proporție de 50%.
Investitorii așteaptă autorizația de construire pentru complexul One Verdi Park, care va cuprinde un turn de birouri și unul de locuințe, ce trebuie finalizat în doi ani. Proiectul este amplasat în apropiere de complexul sportiv al fostului tenismen Dinu Pescariu.
„Suntem în discuții pentru vânzarea clădirii de birouri din One Verdi Park către un utilizator final, o companie interesată să își mute aici sediul. Valoarea de vânzare a clădirii se ridică la circa 50 milioane de euro. Suntem în discuții preliminare, care dacă nu se concretizează până la finalul acestui an, vom accelera procesul de închiriere“, spune Dumitrescu.
Pe terenul de 5,8 hectare al fostei fabrici Ventilatorul, One United Properties lucrează acum la demolarea a 60 de clădiri (un cost de demolare de 458.000 de euro) și vrea să ridice 80.000 de metri pătrați de birouri, o investiție de 130 milioane de euro a cărei construcție ar trebui să înceapă luna aceasta. Complexul, denumit One Cotroceni Park, va mai avea și 100.000 de metri pătrați de locuințe și spații comerciale a căror construcție va începe la un an de la demararea lucrărilor la componenta de birouri.
Ionuț Dumitrescu mai deține, alături de Omer Susli, și clădirea de birouri One Victoriei Center din centrul Bucureștiului, cumpărată anul acesta cu 17,5 milioane de euro de la One United, tranzacție prezentată în exclusivitate de Profit.ro, și clădirea de birouri One North Gate din Pipera, care din octombrie va deveni sediu pentru grupurile One United și Element. Ambele sunt scoase la vânzare.
„Clădiri de birouri funcționale vom mai cumpăra doar dacă apar oportunități, nu căutăm activ în piață. Am participat la o licitație recent și am ieșit pe locul 3 cu toate că am oferit un yield (randament investițional, n.red.) de sub 7%. Acum avem atâtea proiecte în derulare încât mă gândesc de 10-15 ori înainte de a mai începe ceva nou“, explică Dumitrescu.
De vânzare
Andrei Diaconescu (stânga) și Victor Căpitanu (dreapta)
One United a avut și experiența atragerii de capital printr-o emisiune de obligațiuni, însă aceasta este considerată o variantă mai scumpă de finanțare, de aceea sunt preferate creditele și majorările de capital.
„Analizăm evoluția pieței de birouri. Una dintre opțiuni este vânzarea clădirilor după închiriere dacă piața va fi acolo unde ne dorim, dar, în paralel, analizăm și varianta construirii unui portofoliu, refinanțării lui, și păstrării. Nu am luat încă o decizie în ce direcție să mergem“, a explicat Căpitanu.
El mai spune că pentru One United, ca dezvoltator, „costul banilor e mare“ și s-ar putea ca o compresie a randamentelor investiționale să facă neatractive achizițiile de clădiri de birouri funcționale, comparativ cu un fond de pensii, pentru care și la randamente mai mici rămân interesante achizițiile.
„Noi ne concentrăm pe cele cele mai bune locații, cele mai lichide segmente de piață și cele mai rezistente în caz că piața cade. Din ciclul precedent știm că cele mai afectate locații au fost cele mai îndepărtate de centru și cele din orașele secundare. Trăim cu frica trecutului și nu vrem să ni se întâmple nouă așa ceva la următoarea schimbare de ciclu“, a concluzionat Căpitanu.
În paralel cu investițiile realizate alături de One United, Ionuț Dumitrescu își continua dezvoltarea portofoliului de spații industrial-logistice prin compania Element Industrial. Profit.ro a scris că antreprenorul i-a propus lui Dragoș și Adrian Pavăl, proprietarii Dedeman, să extindă colaborarea începută recent cu un parc logistic lângă București și în noile proiecte pe care el le pregătește în Craiova, Târgoviște și Timișoara.
Dumitrescu și-a făcut un renume din afacerile imobiliare pe care le-a creat și vândut de-a lungul timpului. El a vândut în 2008 compania Eurisko, pe care a fondat-o alături de Gabriel Marchievici, grupului american CBRE, pentru circa 35 milioane de dolari. Ulterior s-a concentrat pe intermedierea vânzărilor de terenuri pentru marii retaileri internaționali și pe dezvoltare imobiliară. El a construit în 2009 clădirea de birouri HQ Victoriei, în suprafață de 9.000 metri pătrați, care în 2012 a fost vândută fondului grec de investiții Zeus Capital pentru circa 12 milioane de euro. În 2015, a cumpărat de la producătorul de bere Heineken România terenul pe care a funcționat până în 2005 fabrica de bere Grivița din București, tranzacție evaluată la circa 15 milioane de euro. La un an diferență acesta a fost vândut dezvoltatorului lituanian Hanner pentru 5 milioane de euro. Noul proprietar vrea să facă aici un proiect mixt cu spații de birouri și locuințe. La începutul anului trecut, Ionuț Dumitrescu s-a retras din asocierea Forte Partners, care a dezvoltat complexul de birouri The Bridge, și s-a alăturat companiei One United.
