Interviu realizat de Andrei Stoian, Editor-in-Chief
Ce reprezintă conceptul de regenerare urbană și cum poate fi el înțeles mai bine în România?
Simplu spus, regenerarea urbană este readucerea la viață a unei zone degradate din interiorul unui oraș. Degradarea poate fi atât fizică – clădiri în paragină, cu sau fără valoare istorică; infrastructură deficitară –, cât și socială – criminalitate, nesiguranță, dificultăți economice, focare de infecție. În România, la fel ca în celelalte țări europene, există astfel de zone, de multe ori situate în centrele orașelor, dar nu numai.
Regenerarea urbană este un proces îndelungat care poate fi realizat prin proiecte ample, în parteneriat cu autoritățile locale – așa cum a fost cazul Corvin din Budapesta, un proiect de regenerare urbană pe o suprafață de 22 de hectare, realizat de grupul Futureal, prin Cordia, timp de mai mult de un deceniu și care a transformat o zonă caracterizată anterior printr-o infrastructură deficitară, prin criminalitate excesivă și un nivel de trai extrem de scăzut într-un punct de atracție al capitalei Ungariei, cu clădiri noi, atât rezidențiale, cât și de birouri și retail modern și care include și o largă promenadă pietonală mărginită de spații comerciale, cafenele și restaurante stradale.
Regenerarea urbană poate fi realizată și prin proiecte separate, realizate de mai mulți dezvoltatori, cum este de exemplu zona Coralilor din nordul Bucureștiului, o fostă zonă industrială care astăzi este compusă, în mare parte, din terenuri goale și care nu are în prezent nicio valoare economică și socială, cu excepția sediului central al OMV Petrom și a Școlii Germane. În această zonă, Cordia România are în plan dezvoltarea unui proiect rezidențial cu aproximativ 700 de apartamente, aflat în prezent în proces de obținere a documentației premergătoare autorizației de construire. Proiectul se distinge printr-o suprafață verde amplă, parcările fiind în întregime construite în subteran, la fel și traficul generat de mașinile rezidenților. Astfel, suprafața terenului este destinată în exclusivitate amprentelor clădirilor și grădinilor, care vor ocupa peste 30% din totalul terenului. Este important că nu suntem singurii dezvoltatori care intenționează să dezvolte proiecte – rezidențiale, comerciale și educaționale – în zonă. Astfel, în acest cartier se va dezvolta în următorii ani un nou proiect de regenerare urbană din București, desfășurat de mai multe companii.
Care sunt elementele care contribuie la definirea conceptului?
Transformarea zonei respective dintr-o arie degradată într-un pol de interes al orașului, atât din punct de vedere social, cât și economic este unul dintre cele mai importante elemente care definesc conceptul de regenerare urbană. De pildă, în cazul proiectului Corvin, în locul unei zone ce părea condamnată din punct de vedere social și economic, au fost edificate 2.700 de apartamente noi, 100.000 de metri pătrați de birouri și 50.000 de metri pătrați de spații de retail, în valoare de aproape un miliard de euro.
Toate aceste investiții au generat, pe lângă locurile de muncă create în construcția propriu-zisă în perioada de peste un deceniu care s-a scurs de la demararea proiectului și pe lângă taxele generate de aceste activități, o revitalizare economică și socială a zonei. În noile apartamente s-au mutat rezidenți care fac parte din clasa de mijloc, iar unele dintre ele sunt închiriate în regim hotelier. Popularitatea și statutul special al locuințelor situate pe Promenada Corvin se reflectă în nivelul chiriilor percepute aici, care a scăzut doar temporar în perioada Covid, comparativ cu media națională și cea de la Budapesta. Acest lucru poate fi explicat prin faptul că locuințele sunt construite sau renovate recent, sunt de calitate, situate într-o zonă căutată, cu infrastructură bună și acces ușor. De asemenea, locuințele sunt situate lângă clădiri de birouri și instituții de învățământ superior care atrag mulți tineri străini. În noile clădiri de birouri au venit companii a căror activitate economică generează impozite și taxe la bugetele naționale și locale. În centrele comerciale și în cafenele și restaurante sunt cheltuiți bani care susțin afaceri și generează, la rândul lor, impozite și taxe.
Un alt element la fel de important este refacerea infrastructurii pe baze moderne, care pun în prim plan circulația pietonală și care oferă spații de relaxare și promenadă rezidenților și vizitatorilor zonei. Așa a luat naștere Promenada Corvin, o zonă pietonală largă mărginită de clădiri rezidențiale – lucrările de construcție la ultima clădire din zonă au ajuns în luna iulie la ultimul nivel, iar lucrările continuă pe străzile vecine la mai multe proiecte rezidențiale și de birouri.
Cât durează un proces de regenerare urbană și care sunt stakeholderii implicați?
Revenim la proiectul Corvin, deși Cordia mai are în pregătire două astfel de proiecte de regenerare urbană, unul în Budapesta și unul în Polonia – revitalizarea zonei unei foste fabrici de confecții din Poznań, printr-un proiect rezidențial în districtul Jeżyce. Proiectul Corvin, cel mai mare proiect de regenerare urbană din Europa Centrală, premiat internațional, a fost demarat în urmă cu mai bine de un deceniu și încă îl dezvoltăm. Acest lucru arată că regenerarea urbană este un proces de durată, care nu poate fi realizat peste noapte.
Este necesar ca toți stakeholderii implicați – dezvoltatori, companii, autorități locale, comunitatea locală – să acționeze coordonat pentru a realiza un bine comun, și anume revitalizarea zonei ce urmează a fi regenerată. Rolul autorităților locale și centrale este determinant pentru succesul sau eșecul unui astfel de proiect, pentru că dezvoltatorii vor să construiască, companiile vor să deschidă sedii noi, iar membrii comunității locale doresc cu siguranță ca zona în care locuiesc, trăiesc și muncesc să fie una civilizată, cu toate facilitățile socio-economice pe care le presupune viața modernă și de calitate.
Cum vedeți comunitatea implicată în dinamica regenerării urbane?
Comunitatea din zonele care trec prin procesul de regenerare urbană este prima căreia ne adresăm și a cărei părere vrem să o aflăm atunci când pregătim un astfel de proiect. Dorințele și cerințele lor sunt primele pe care le luăm în considerare atunci când dezvoltăm un proiect, și nu doar pentru că dintre membrii ei vor proveni clienții noștri, ci mai ales pentru că, în proiectele pe care le dezvoltăm, punem accent pe bunăstare, eficiență energetică și dezvoltare comunitară. De aceea, avem nevoie de reprezentanți ai comunității locale cu care să avem un dialog permanent și constructiv.
Cum modifică actuala pandemie paradigma spațiului de locuit? Ce impact are?
Experiența ne-a arătat că pandemia a dus la creșterea cererii pe segmentul rezidențial, întrucât casa devine și loc de muncă, și locul în care copiii merg la școală. Din partea clienților a fost amplificată dorința de a achiziționa locuințe mai mari, cu o cameră în plus pentru activități de relaxare sau lucru, care era prezentă pe piață încă de dinainte de pandemie. Perioada de lockdown din martie-mai 2020 a dus la creșterea cererii pentru astfel de spații, iar tendința s-a consolidat pe parcursul anului trecut și a primelor opt luni din acest an.
La nivelul realității însă și nu al dorințelor clienților, din perspectiva vânzărilor, piața este dominată de achiziții de apartamente cu două camere, cele pe care clienții și le pot permite. Situația nu se va schimba nici la anul dacă nu va fi introdus, măcar de la 1 ianuarie 2022, TVA-ul de 5% la apartamentele cu preț maxim de 140.000 de euro. În 2015, când a fost introdus TVA-ul de 5% pentru apartamentele cu un preț maxim de 450.000 de lei, cu această sumă putea fi achiziționat un apartament de 90 de metri pătrați utili, la un curs mediu de curs mediu de 4,44 lei/1 euro și un preț mediu 2015 pe mp de apartament nou de 1.110 euro. Astăzi, cu 450.000 de lei poți cumpăra un apartament de 56 de metri pătrați utili, la un curs mediu de 4,92 lei/1 euro și un preț mediu pe metru pătrat util de apartament nou de 1.621 euro, în august 2021.
În ceea ce ne privește, privind în urmă, putem spune astăzi că Parcului20, proiectul pe care-l dezvoltăm în prezent în zona Expoziției, s-a dovedit a fi un proiect perfect adaptat acestui tip de cerere, cele 30 de configurații de apartamente pe care le avem disponibile în proiect oferind multe variante clienților noștri. Rezultatele pe care le-am înregistrat în privința vânzărilor confirmă acest lucru, am vândut 85% din cele 265 de apartamente ale primei faze și 65% din cele 220 de apartamente din a doua fază.
Care sunt elementele cele mai importante care contribuie la îmbunătățirea calității vieții locuitorilor?
Locuitorii unui proiect rezidențial modern își doresc să aibă toate facilitățile de care au nevoie atât în interiorul apartamentului, cât și în afara lui. Și când spunem în afara apartamentului ne referim atât la facilitățile oferite de proiect în sine, cât și de zona înconjurătoare. De aceea, avem grijă, atunci când alegem terenurile pentru dezvoltările noastre ,să luăm în calcul ce este în jur. De exemplu, în cazul Parcului20, rezidenții vor avea la dispoziție, la finalizarea lucrărilor, o grădină privată în suprafață de 3.000 de metri pătrați, în prezent amenajată provizoriu pentru rezidenții din prima fază a proiectului, care au început să se mute în noile lor locuințe în martie 2021. Proiectul are 579 de locuri de parcare pentru autoturisme, stații de încărcare a mașinilor electrice, locuri de parcare pentru biciclete. Parcul Herăstrău este în apropiere, accesul la mijloacele de transport în comun și la infrastructura de transport în comun este facil, iar activitățile de relaxare și petrecere a timpului liber sunt numeroase.
Interiorul apartamentelor este unul confortabil, datorită materialelor de construcție și finisajelor de calitate, suprafețelor vitrate mari, sistemelor de încălzire prin pardoseală conectate la centralele de bloc, sistemelor smart home de ultimă generație oferite ca standard și teraselor și balcoanelor spațioase. Proiectul este gândit să asigure o experiență de calitate a locuirii și eficiență energetică, iar rezultatele pe care le-am obținut din perspectiva vânzărilor ne conduc la concluzia că am ieșit în întâmpinarea cerințelor și dorințelor clienților noștri.
Cum vedeți armonia în designul urban?
Este important pentru designul urban ca orice clădire nou construită să se încadreze, arhitectural și volumetric, în peisajul înconjurător și să nu facă notă discordantă. Arhitectura proiectelor noastre este una care iese în evidență prin elemente inovatoare și care respectă, în același timp, peisajul urban al zonei.
Un rol important în asigurarea unei armonii urbanistice îl au autoritățile locale, al cărui rol este să stabilească linii directoare clare pentru ceea ce poate fi dezvoltat în diferitele zone ale orașelor și care să fie într-un dialog permanent și constructiv cu dezvoltatorii, pentru a se asigura că aceste linii directoare vor fi respectate.
Ce reprezintă pentru voi un oraș smart?
Un oraș smart este acela în care tehnologia modernă contribuie la creșterea calității locuitorilor săi, prin oferirea de alternative și informații în timp real. O infrastructură de transport public și rutier eficientă și adaptată nevoilor locuitorilor săi este o caracteristică esențială a unui oraș smart, la fel și facilitățile sociale și economice existente.
Cum vedeți viitorul orașelor în contextul celei de-a patra revoluții industriale?
În ultimul deceniu am fost martorii unei transformări fundamentale a societății prin intermediul tehnologiei moderne. Viitorul orașelor va fi cu siguranță legat de evoluția tehnologiei, care va contribui la îmbunătățirea calității vieții, pentru că oferă alternative și informații în timp real.
Din perspectiva noastră, a unui dezvoltator de proiecte rezidențiale, tehnologia ne ajută să îmbunătățim produsele pe care le oferim, inclusiv în procesul de vânzare, precum și al creșterii calității vieții rezidenților. Astăzi putem construi proiecte rezidențiale eficiente energetic, prietenoase cu mediul înconjurător, confortabile și conectate la realitatea înconjurătoare, chiar și în perioade precum cea prin care trecem acum din cauza pandemiei. A patra revoluție industrială permite locuitorilor orașelor să se simtă în siguranță acasă și acest lucru nu poate decât să ne bucure.
Planuri dezvoltare.
Cordia România are un portofoliu de terenuri în zona central-nordică și nordul Bucureștiului care-i asigură un pipeline de 2.000 de apartamente pe termen mediu. Obiectivul pe termen lung al Cordia în România este să dezvolte 500 de apartamente în fiecare an.
Următorul proiect rezidențial pe care îl vom demara este localizat în zona Coralilor din București, unde intenționăm să dezvoltăm aproximativ 700 de apartamente destinate segmentului mediu-superior. Proiectul se distinge prin amplitudinea spațiilor verzi, create prin parcările exclusiv subterane și dirijarea traficului generat de mașinile viitorilor rezidenți tot prin subteran. Astfel, suprafața este rezervată exclusiv amprentei clădirilor și spațiilor verzi. Proiectul este situat într-o zonă aflată în prezent în degradare, care urmează a fi regenerată și redată orașului prin proiectul nostru și cele ale altor dezvoltatori.
Un material Investing in Property
