Marii proprietari de malluri, birouri și hale de depozitare au acumulat datorii considerabile pe parcursul extinderii lor în România, însă reușesc să mențină un grad de îndatorare sub pragul de alertă. În liga lor, banii de la bănci nu mai sunt suficienți.
NEPI Rockcastle, AFI Europe, Globalworth, Immofinanz și CTP au împreună datorii de circa 1,8 miliarde de euro, adică 34,8% din valoarea portofoliilor de proprietăți închiriate pe care le gestionează în România, potrivit calculelor Profit.ro. Cu banii acumulați, aceștia au ajuns să cumpere sau să dezvolte în România 27 de proiecte de birouri, 25 de malluri, 17 parcuri logistice și un complex rezidențial.
O analiză a evoluției indicatorului „loan-to-value“, a cărui valoare brută reprezintă raportul dintre valoarea creditelor și cea a garanțiilor constituite de un investitor, arată că cei cinci investitori imobiliari au început să se împrumute mai mult în vederea extinderii pe piața românească, însă băncile încep să joace un rol secundar.
Aceste companii sunt într-o categorie selectă, în contexul în care gradul de îndatorare al companiilor din domeniul imobiliar se menține peste pragul de semnal, potrivit datelor Băncii Naționale a României. De evoluția datoriei lor depinde soarta pieței imobiliare în ansamblu, deoarece imobilele pe care le dețin în proprietate au o pondere de până la 35% în stocul de spații din sectoarele pe care activează.
Investitorii imobiliari mari au dezvoltat o predilecție pentru finanțarea prin emisiuni de obligațiuni corporative, determinați de limita pe care băncile o au în privința creditelor pe care le pot acorda. Un credit de 100 milioane de euro de la o singură bancă este o raritate, în timp ce piața obligațiunilor dispune de o lichiditate sporită.
În ultimii doi ani, Globalworth, NEPI Rockcastle, AFI Europe și Immofinanz au atras finanțări de peste două miliarde de euro prin vânzarea de obligațiuni corporative. Fenomenul a avut un impact în sistemul bancar, pentru că aceste obligațiuni au atras o serie de rambursări anticipate de credite ipotecare.
„S-a observat un impact în sistemul bancar, pentru că aceste obligațiuni au atras o serie de rambursări. Dar cred că acesta este un ciclu normal. O parte din acest obligațiuni vor ajunge la maturitate într-o perioadă în care piața nu va funcționa la fel de bine, iar opțiunea evidentă va fi tot finanțările bancare. Cred că dacă ne dorim o piață matură, trebuie să avem bănci internaționale active și asta pentru că avem nevoie de produse mai bune“, a declarat recent Cătălin Jaloba, Head of Real Estate Finance în cadrul BCR.
Oportuniștii
Dintre cele cinci companii analizate, CTP, cel mai mare proprietar de spații de depozitare din România, lucrează cu cel mai mare grad de îndatorare și asta pentru că este singura fără constrângerea rigorilor bursei de valori. Gradul de îndatorare cu care lucrează grupul este de 54%, iar la nivel local indicatorul ajunge la 48%.
„Băncile au devenit mai încrezătoare în piața imobiliară și acceptă un grad de îndatorare de până la 70%. Ținta noastră este să ne menținem gradul de îndatorare în jurul a 60-65%. Diferența între costul de finanțare din România și cel din Cehia începe să se diminueze“, a menționat Ana Dumitrache, country head al CTP Romania.
Compania a investit până acum circa 500 milioane de euro în cele 15 parcuri industrial-logistice din România. Doar anul trecut, dezvoltatorul a finalizat și livrat peste 300.000 de metri pătrați de spații logistice. În plus, investitorul mai are la dispoziție teren pentru extindere, a cărui valoare se ridică la circa 25 milioane euro.
Pe de altă parte, Globalworth, proprietarul de sedii de firmă la care stau în chirie aproape toate multinaționalele din România, a raporat un grad de îndatorare peste ținta grupului, stabilită la 40%, dar investitorul se angajează să își majoreze capitalul pentru a reduce indicatorul.
Gradul de îndatorare al investitorului a crescut abrupt de la 34% la 43,9%, în principal datorită celei de-a doua emisiuni de obligațiuni în valoare de 550 milioane de euro și a unui val de achiziții. Compania a realizat pe piața poloneză cinci tranzacții care au implicat investiții de peste 520 milioane euro, dintre care trei au intrat în top zece tranzacții ale anului în Polonia.
Circa 214 milioane euro obținute prin emisiunea de obligațiuni au fost folosiți pentru a rambursa aproape toate creditele din Polonia. Ulterior, grupul a mai semnat un împrumut bancar pe șapte ani, în valoare de 100 milioane de euro, cu un consorțiu de bănci format din Landesbank Hessen-Thüringen și Deutsche Pfandbriefbank AG. În august, a mai împrumutat 46 milioane euro de la BCR pentru dezvoltarea sediului central al Renault din vestul Bucureștiului. Chiar la finalul anului trecut, Globalworth a mai împrumutat 65 milioane de euro pe zece ani de la Erste Bank pentru refinanțarea unui credit folosit la dezvoltarea Globalworth Tower din București. Creditul a fost folosit în martie 2019.
Creditele bancare ale Globalworth sunt garantate cu proprietăți evaluate la 320,7 milioane de euro, în contextul în care cu un an mai devreme, compania avea constituite garanții pe proprietăți de 796 milioane de euro. La finalul anului trecut, peste 87% din datoria grupului Globalworth era fără garanții imobiliare, adică erau 1,1 miliarde de euro în obligațiuni.
Risc scăzut
Pentru dezvoltarea accelerată din ultimii ani, NEPI Rockcastle, cel mai are investitor imobiliar din România după valoarea activelor, a acumulat datorii de 2 miliarde euro, la nivel de grup, echivalentul unui grad de îndatorare de 33%, sub ținta autoimpusă de 35%. Volumele mari de împrumuturi de care grupul are nevoie l-a împins spre piața obligațiunilor. Alex Morar, CEO-ul grupului, a declarat pentru Profit.ro că aceste împrumuturi pot fi o metodă de ponderare a creditelor ipotecare, însă NEPI Rockcastle nu a făcut asta, ci a folosit banii pentru extindere. Compania a făcut două emisiuni de obligațiuni, în valoare totală de 900 milioane de euro, și mai are credite de tip revolving de încă aproximativ 400 milioane euro, astfel încât 72% din activele sale sunt fără gaj.
AFI Europe se confruntă cu un capital de lucru negativ de circa 173 milioane euro, cauzat de credite bancare legate de proprietăți din România, în valoare totală de circa 250 milioane euro, clasificate ca împrumuturi cu o maturitate mai mică de 12 luni. Totuși, în decembrie, compania care deține și operează AFI Cotroceni a semnat un acord de finanțare în valoare de 300 milioane de euro, cu un consorțiu bancar, iar banii vor fi utilizați pentru refinanțarea unui credit din 2014, din care mai trebuie rambursați 183 milioane de euro. O condiție impusă de acord este ca gradul de îndatorare al companiei să nu depășească 70%. De asemenea, în ianuarie 2019, compania-mamă a AFI Europe, Africa Israel Properties, a lansat o emisiune de obligațiuni în valoare de 120 milioane euro, iar 67 milioane de euro din această sumă au fost direcționați către rambursarea totală a creditelor folosite pentru dezvoltarea complexului de birouri AFI Park, de lângă mallul din Cotroceni.
Immofinanz este o excepție în rândul marilor proprietari din România. Deși gradul de îndatorare cu care lucrează la nivel de grup este de 37,3%, la proprietăți în valoare de 4,8 miliarde de euro, în România indicatorul este de doar 17,7%, de departe cel mai mic dintre cele șapte țări în care activează compania austriacă. Cele nouă proiecte de birouri și șase malluri din România, evaluate la circa 635 milioane de euro, poartă împrumuturi de numai 112 milioane euro. În primul trimestru al acestui an, Immofinanz a realizat o emisiune de obligațiuni în valoare de 500 milioane de euro, bani utilizați pentru refinanțarea împrumuturilor ipotecare și pentru scopuri cu caracter general.
