Decizia de a dezvolta simultan mai multe proiecte, fără o evidență clară a sumelor încasate și alocate pe fiecare proiect, estimările eronate ale costurilor acestora, cum este cel din Sinaia, unde cheltuielile reale pentru consolidarea terenului și alte servicii prestate de terți au depășit cu mult valorile inițiale, obligațiile contractuale nerespectate, întârzierile în livrarea proiectelor și daunele de 42,33 milioane lei impuse companiei sunt indicate drept cauzele care au generat insolvența dezvoltatorului imobiliar Nordis, într-un document analizat de Profit.ro.
La acestea se adaugă creșterea semnificativă a costurilor materialelor de construcții, pe fondul pandemiei și al războiului dintre Rusia și Ucraina, în condițiile în care compania își finanța proiectele din avansurile clienților, stabilind prețuri înainte de dezvoltarea efectivă a acestora.
Înainte de a fi prezentată aici, informația a fost anunțată cu mult înainte pe Profit Insider
Insolvența a fost decisă pe un fundal în care în spațiul public a fost distribuită masiv informația conform căreia pentru unele apartamente au fost semnate atât promisiuni de vânzare, cât și contracte de vânzare, cu persoane diferite, iar cei mulți care se consideră păgubiți își cer acum în instanță casa pentru care au plătit sau banii înapoi. Reprezentanții companiei au negat ferm ideea că au încheiat contracte de vânzare multiple, cu persoane diferite, pentru același apartament.
Decizia de dezvoltare în paralel a mai multor proiecte (Mamaia, Sinaia, Brașov)
Decizia Nordis de a dezvolta simultan mai multe proiecte, fără o evidență clară a sumelor încasate și alocate pe fiecare proiect, a amplificat riscul de contaminare financiară între acestea, dificultățile întâmpinate în unul afectând în lanț celelalte, ceea ce a contribuit la imposibilitatea finalizării proiectelor și, în cele din urmă, la insolvența companiei.
Activitatea de dezvoltare nu a fost împărțită pe centre de cost/profit → decizii de management eronate/nefundamentate
Lipsa unei gestionări eficiente a finanțelor prin neîmpărțirea activității pe centre de cost și profit a condus la o necorelare între sursele de finanțare și investițiile fiecărui proiect, afectând controlul costurilor, vizibilitatea asupra profitabilității și prevenirea blocajelor de cash-flow, ceea ce, pe termen lung, a contribuit semnificativ la insolvența companiei.
Estimări eronate de investiție
Estimările eronate ale costurilor proiectelor, cum este cel din Sinaia, unde cheltuielile reale pentru consolidarea terenului și alte servicii prestate de terți au depășit cu mult valorile inițiale, au amplificat dificultățile financiare ale Nordis, afectând lichiditățile necesare și capacitatea de finalizare a proiectelor în derulare.
Neîndeplinirea obligațiilor contractuale și întârzierile avute în livrarea proiectelor, rezultând în decapitalizarea companiei în urma generării obligației de plată de daune creditorilor
Obligațiile contractuale nerespectate, întârzierile în livrarea proiectelor și daunele de 42,33 milioane lei impuse companiei Nordis Management au generat o presiune financiară semnificativă, reducând lichiditățile necesare și afectând grav capacitatea de finanțare a proiectelor în derulare.
Situația generală a pieței de construcții
Un factor determinant al insolvenței companiei Nordis este prezentat ca fiind legat și de creșterea semnificativă a costurilor materialelor de construcții, pe fondul pandemiei și al războiului dintre Rusia și Ucraina, în condițiile în care compania își finanța proiectele din avansurile clienților, stabilind prețuri înainte de dezvoltarea efectivă a acestora.
Identificarea unei modalități de finalizare a proiectelor imobiliare este, în opinia administratorului judiciar, singura soluție de maximizare a gradului de îndestulare a creditorilor. În mod cert, pentru finalizarea proiectelor, este nevoie de o infuzie de capital, având în vedere că la acest moment compania nu dispune de lichidități.
La data deschiderii procedurii de insolvență, Nordis se confrunta cu o lipsă acută de lichidități întrucât conturile erau blocate din cauza numeroaselor executări silite inițiate de creditori.
Măsuri avute în vedere pentru continuarea proiectelor cu scopul reorganizării companiei:
PROIECT NORDIS SINAIA:
o Deși până în prezent nu s-a manifestat un interes concret din partea investitorilor, vor fi continuate discuțiile pe piața de profil pentru identificarea unor oportunități de colaborare.
o Informațiile vor fi actualizate pe măsură ce vor apărea soluții noi, iar dacă nu vor fi identificate opțiuni viabile, reprezentanții companiei iau în considerare să propună clienților transferul tuturor promisiunilor de vânzare-cumpărare pe proiectul din Brașov.
PROIECT NORDIS BRAȘOV:
o Societatea se află în discuții avansate cu un investitor interesat de finalizarea proiectului, ceea ce va conduce la livrarea imobilelor către cumpărătorii din proiectele din Brașov și, eventual, Sinaia (dacă nu se identifică alternative).
o După finalizarea negocierilor, va fi prezentată creditorilor modalitatea de colaborare și planul pentru demararea lucrărilor.
PROIECT NORDIS MAMAIA:
o Până în prezent, nu s-a concretizat un interes din partea investitorilor cu care s-a discutat, care să poată fi prezentat creditorilor, însă discuțiile vor continua pentru identificarea unor soluții viabile.
o În lipsa unei alternative externe, proiectul va fi finalizat etapizat din surse proprii ale companiei (inițial din valorificarea activelor excedentare aflate în patrimoniu începând cu blocul 1, care necesită cea mai mică sumă de investit pentru construcție/ întabulare/ transfer de proprietate. Sumele obținute din finalizarea blocului 1 vor fi utilizate/ rulate pentru finalizarea blocului 2, iar ulterior 3 și 4, respectiv parcările).
Planul privind finalizarea etapizată a Proiectului din Mamaia din surse proprii:
1. Vânzarea unor imobie excedentare/recuperări creanțe pentru generarea a 1 milion de euro: Acest fond va fi utilizat pentru finalizarea și cadastrarea blocului 1 până la sezonul estival 2025, ceea ce va permite finalizarea și transferul dreptului de proprietate pentru aproximativ 110 apartamente.
2. Contractarea unui operator hotelier: se preconizează ca hotelul să fie operat începând cu sezonul estival 2025, pentru unitățile locative deja finisate și mobilate (primele 6 etaje din blocul 1).
3. Valorificarea apartamentelor finalizate libere: Apartamentele libere finalizate vor fi valorificate pentru a genera fondurile necesare finalizării blocului 2.
Pentru acest scenariu, administratorul judiciar, împreună cu reprezentanții Nordis Management SRL, vor întocmi și prezenta creditorilor un buget previzionat care să fundamenteze viabilitatea acestei soluții.
Proiectul Nordis Mamaia a fost conceput astfel, la momentul lansării:
Hotel de 5 stele compus din 4 clădiri (2 corpuri cu destinația hotel și 2 cu destinația rezidențial), cu 730 camere de hotel și 670 apartamente rezidențiale (aproximativ 1.400 unități locative);
Curte interioară cu terase și parc;
9 cafenele, restaurante și o galerie comercială cu o suprafață netă închiriabilă de aproximativ 1.500 mp;
Cinematograf VIP, 6 săli de conferință, locuri de joacă pentru copii și business lounge;
Centru de Wellness și Spa de 3.200 mp;
Plajă privată de 10.000 mp
Complexul urma să fie operat și gestionat sub brandul Nordis.
Conform business plan-ului prezentat de societate:
Toate camerele de hotel (din corpurile 1 și 2) urmau să fie vândute și transferate către investitori privați;
Contractele de vânzare se încheiau în considerarea transferului dreptului de folosință de la investitorul-proprietar către Nordis Management SRL sau altă societate din grup, pe o perioadă de 30 de ani;
Beneficiarul dreptului de folosință subînchiria la rândul său proprietatea investitorului în regim hotelier cu obligația de a plăti investitorului-proprietar o chirie lunară, calculată la un randament de 7% pe an;
Cu privire la unitățile rezidențiale (din corpurile 3 și 4), acestea urmau să fie vândute, iar proprietarii aveau opțiunea de a participa la rândul lor în conceptul hotelier, opțional.
Implementarea proiectului a debutat în anul 2019, societatea adoptând strategia de construcție simultană a celor 4 corpuri de clădire.
Situația de fapt constatată acum, cu ocazia inventarierii bunurilor
Nordis Mamaia
Corpul 1 are 12 etaje construite. Conform actelor cadastrale, doar primele 9 etaje sunt intabulate. Primele 6 etaje sunt finisate și dotate în totalitate. Începând cu etajul 7 gradul de finisare scade, totuși fiind unul destul de avansat. Sunt montate tâmplăriile exterioare, utilitățile racordate și marea majoritate a apartamentelor au instalațiile sanitare montate.
Corpul 2 are 12 etaje construite. Conform actelor cadastrale, sunt 9 etaje cu supantă plus etajul 10 intabulate. La inspecția din teren s-a constatat faptul că etajul 9 cu supantă a fost recompartimentat în 2 etaje diferite. Doar primul etaj are finisajele aproape complete.
Corpurile 3 și 4 sunt construite pană la etajul 12, fiind în diverse stadii de finisare mai incipiente comparativ cu primele 2 corpuri. Nu sunt montate toate tâmplăriile exterioare și s-au refăcut recompartimentări care necesită ajustări suplimentare inclusiv pentru partea de utilități.
Nordis Sinaia
Proiectul Nordis Sinaia a fost conceput astfel:
Hotel de 5 stele cu 164 de camere de hotel și 63 de apartamente rezidențiale (aproximativ 227 de unități locative)
Situat în zona centrală a stațiunii Sinaia, aproape de Cota 1400 și la 500 de metri de Gondolă, cu acces rapid către Palatul Peleș și restaurantele locale (Taverna Sârbului, Cabana Schiori).
Perioada de funcționare: Deschis 12 luni pe an.
Facilități: Centru SPA, restaurant și lobby, loc de joacă pentru copii, sală de fitness, aventura parc.
Hotelul urma să fie operat și gestionat sub brandul Nordis.
Conform business plan-ului prezentat de companie:
Toate camerele de hotel urmau să fie vândute și transferate către investitori privați;
Contractele de vânzare se încheiau în considerarea transferului dreptului de folosință de la investitorul-proprietar către Nordis Management sau altă societate din grup, pe o perioadă de 30 de ani;
Beneficiarul dreptului de folosință subînchiria la rândul său proprietatea investitorului în regim hotelier cu obligația de a plăti investitorului-proprietar o chirie lunară, calculată la un randament de 7% pe an;
Cu privire la unitățile rezidențiale, acestea urmau să fie vândute, iar proprietarii aveau opțiunea de a participa la rândul lor în conceptul hotelier, opțional.
Modelul de business a fost construit pe o cerere mare de unități hoteliere premium în zona Sinaia, cu o ocupare de peste 90% în vârful sezonului. Estimările companiei arătau o creștere de 30% a turismului intern în următorii ani.
Primarul din Sinaia, Vlad Oprea, a fost reținut ieri 24 ore de procurorii DNA, în urma audierilor desfășurate la sediul central al instituției, susțin surse judiciare. În dosarul în care procurorii DNA au făcut percheziții la mai multe adrese din Sinaia, Vlad Oprea este acuzat de luare de mită în formă continuată, efectuare de operațiuni financiare ca acte de comerț incompatibile cu funcția, ori încheierea de tranzacții financiare, utilizând informațiile obținute în virtutea funcției, atribuției sau însărcinării sale, abuz în serviciu și spălare a banilor.
Potrivit unor surse judiciare, Vlad Oprea este suspectat că a pretins și primit de la reprezentanții firmei SC Nordis Best Construct 238.000 de euro mită pentru ca Primăria Sinaia să elibereze documentația necesară construirii unei unități de cazare în stațiunea de pe Valea Prahovei.
Patronul Nordis, omul de afaceri Vladimir Ciorbă, este cel care l-a denunțat la DNA, susțin sursele citate. AICI poate fi văzut mesajul lui Vladimir Ciorbă.
Situația de fapt constatată cu ocazia inventarierii bunurilor
Au fost executate lucrări de construire ziduri de sprijin pentru punerea în siguranță a terenului făra a se putea preciza, din lipsă de documente din partea societății, stadiul lucrărilor, dacă aceastea au fost finalizate în totalitate sau mai sunt de executat lucrări de consolidare.
Situația promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate până la data deschiderii procedurii.
Conform informațiilor primite din partea companiei până în prezent, au fost încheiate numeroase convenții cu promitenții cumpărători, așa cum este detaliat în centralizarea de mai jos. Situația contractelor încheiate va fi actualizată de administratorul judiciar după finalizarea analizei declarațiilor de creanțe primite și întocmirea tabelului preliminar, având în vedere că de la data deschiderii procedurii de insolvență au fost recepționate mai multe notificări de rezoluțiune
Nordis Brașov
Proiectul Nordis Brașov a fost conceput astfel:
Hotel de 5 stele, format din 5 clădiri elegante și interdependente, cu regim mic de înălțime, cu 158 camere de hotel și 43 apartamente rezidențiale (aproximativ 201 unitati locative), 135 locuri de parcare subterană. În total, hotelul beneficiază de 13.000 mp teren și 14.000 mp construiți.
Lângă Rezervația Naturală Warthe, pe Drumul Poienii, la 5 minute de Piața Sfatului și 10 minute de Poiana Brașov.
Facilități: Piscină infinity (utilizabilă și în sezonul rece datorită sistemului de încălzire a apei), 900 mp SPA, 3 săli de conferințe, cinema room, 3 restaurante - dintre care unul panoramic, loc de joacă pentru copii, stație de încărcare pentru mașini electrice.
Hotelul urma să fie operat și gestionat sub brandul Nordis.
Conform business plan-ului prezentat de companie:
Toate camerele de hotel urmau să fie vândute și transferate către investitori privați.
Camerele ar fi fost închiriate pe baza unor contracte recurente pe 30 de ani (model de vânzare și închiriere ulterioară, cu participare obligatorie în pool-ul de închiriere).
Compania ar fi plătit proprietarilor o chirie lunară, calculată la un randament de 7% pe an.
Unitățile rezidențiale urmau să fie vândute, iar proprietarii ar fi avut opțiunea de a participa într-un pool de închiriere opțional, gestionat de o altă companie din grup.
Situația de fapt constatată cu ocazia inventarierii bunurilor
A fost executat subsolul unui corp de clădire și au fost identificate și lucrări de sprijin pentru punerea în siguranța a terenului aferent subsolului construit. La momentul inspecției nu se efectuau alte lucrări de construcție.
Situația promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate până la data deschiderii procedurii.
Conform informațiilor primite din partea companiei până în prezent, au fost încheiate numeroase convenții cu promitenții cumpărători, așa cum este detaliat în centralizarea de mai jos. Situația contractelor încheiate va fi actualizată de administratorul judiciar după finalizarea analizei declarațiilor de creanțe primite, având în vedere că de la data deschiderii procedurii de insolvență au fost recepționate mai multe notificări de rezoluțiune.
Concluzia
În concluzie, pentru cele trei proiecte aflate în derulare, compania a încheiat în perioada 2019 - prezent un număr de 2.112 de convenții care au avut ca obiect unitățile locative.
O parte dintre acestea au fost rezoluționate pe parcursul acestor ani (respectiv un număr de 573 promisiuni de vânzare-cumpărare).
În prezent, conform situațiilor prezentate de companie, situația convențiilor active se prezintă astfel:
au fost semnate 694 contracte translative de proprietate și există 845 promisiuni de vânzare-cumpărare în derulare (nerezoluționate).
Având în vedere că pe parcursul procedurii su fost recepționate mai multe notificări de rezoluțiune a promisiunilor/contractelor aflate în derulare, statusul numărului de convenții active și al celor rezoluționate va fi actualizat de administratorul judiciar după finalizarea analizei declarațiilor de creanțe primite și întocmirea tabelului preliminar.
mm
