Legea dării în plată, care oferă debitorilor opțiunea de a ieși din contractele de credit ipotecar, fără penalități, dacă lasă băncii locuința, intră în vigoare astăzi. Profit.ro prezintă din nou detaliile procedurilor stabilite de această lege.
Darea în plată înseamnă, pe scurt, că transferul proprietății locuinței ipotecate către creditor stinge orice datorie față de acesta, inclusiv din capitalul împrumutat, dobânzi și comisioane. După ce procesul a fost încheiat, nu mai există nicio datorie față de bancă în legătură cu creditul stins, chiar dacă, în scadențarul contractului, suma de rambursat este mult mai mare decât valoarea de piață a casei.
Valoarea mai mică a caselor și deprecierea leului i-au pus în dificultate în special pe cei care au luat credite în perioada de boom economic și imobiliar din 2007-2008 și s-au îndatorat pe 30 de ani pentru casa visurilor. Datele BNR arată că prețurile medii ale locuințelor au scăzut, în septembrie 2015, cu un sfert față de septembrie 2006 și la jumătate față de septembrie 2007.
Pe lângă acest lucru, practica standard a băncilor de a solicita rambursarea creditelor în anuități, adică rate egale, face ca în acești ani debitorii să fi plătit mai mult dobânzi și foarte puțin din capitalul împrumutat. La un credit de 70.000 de euro, pe 30 de ani, contractat în septembrie 2007, debitorul a rambursat doar în jur de 12% din capital (circa 9.000 de euro), la o dobândă medie efectivă de 6,2%.
Fiind vorba de o medie, situația este diferită în cazuri individuale, unii fiind afectați mai mulți decât alții, dar cei cu credite luate în această perioadă ar putea fi cei mai tentați să încheie socotelile cu banca și să o ia de la capăt. În chirie.
CITEȘTE ȘI EXCLUSIV Guvernul vrea să schimbe legea pentru a trece mai ușor peste proprietari și a consolida blocurile De ce n-ai vrea să dai în plată: timpul este aliatul tău
Dacă dai casa băncii, atunci pierzi avansul și toate ratele plătite de-a lungul timpului. Îți marchezi pierderea pe credit, fără speranța că leul se va mai întări la valoarea din anii de boom, ori că prețurile imobiliarelor vor crește la valorile de atunci. Dacă ai garantat cu mai multe imobile un credit, atunci trebuie date toate în plată. Nu poți să dai doar un apartament și să rămâi cu altul dacă este pus gaj pentru același credit.
Un alt motiv pentru care nu este indicat să te grăbești este acela că timpul lucrează în favoarea ta, în totală opoziție cu situația de până acum.
Legea prevede că cererea de dare în plată suspendă toate procedurile judiciare și extrajudiciare începute de creditor, inclusiv executarea silită, iar penalitățile acumulate sunt și acestea șterse. Astfel, chiar dacă ai restanțe la plata ratelor și banca declară scadent anticipat creditul și începe executarea silită, acțiunile băncii vor fi suspendate până ce procesul de transfer al proprietății este finalizat. Fie cu acordul băncii, fie prin intermediul instanței.
Un alt motiv pentru care nu este bine să alergi cu cheile la bancă este acela că ai putea obține o ofertă mai bună pentru plata creditului. Unul dintre scopurile legii declarate de inițiatori este acela că debitorii vor avea un instrument care să forțeze negocierea cu banca. Rămâne de văzut dacă și băncile vor considera oportună negocierea.
Ce te interesează pe tine ca debitor este ca sarcina ratelor să scadă. Acest lucru poate fi obținut fie prin micșorarea dobânzilor și/sau a comisioanelor, fie prin reducerea principalului la un nivel mai apropiat de valoarea de piață.
Dacă ai pierdut deja casa în procedura de executare silită și ai încă datorii către bancă, IFN sau firmele de recuperare (cel mai probabil), precum și popriri pe venituri, atunci nu mai ai de ce să aștepți. Despre acest lucru vom vorbi în detaliu ceva mai încolo.
Cine poate da în plată
Legea acoperă doar persoanele fizice consumatori, adică pe cei care au luat credite în scopuri din afara activității comerciale, industriale sau profesionale. Pe scurt, cei care au credite pentru afaceri nu pot da în plată, chiar dacă împrumuturile sunt "pe persoană fizică".
Mai mult, creditul trebuie să fi fost contractat pentru achiziția, construcția, extinderea, modernizarea, amenajarea sau reabilitarea unui imobil cu destinația de locuință sau să fie garantat cu cel puțin un imobil cu destinația de locuință. Ultima prevedere este importantă pentru că îi include și pe cei care au luat credite de consum cu o ipotecă asupra unei locuințe – faptul că legea nu precizează că locuința trebuie să fie domiciliul consumatorului care dă în plată înseamnă că sunt admise și imobilele închiriate, printre altele.
Legea mai include și un plafon de 250.000 de euro pentru suma împrumutată, echivalent în lei la cursul BNR de la momentul acordării creditului. Pentru perioada 2007-2008, suma înseamnă circa 834.000 – 920.000 de lei, la cursul mediu. Un credit în franci elvețieni luat în acea perioadă trebuie să fie de până în 360.000 – 387.000 de franci.
De asemenea, consumatorul trebuie să nu fi fost condamnat penal pentru o infracțiune în legătură cu creditul pentru care solicită darea în plată. Infracțiunile nu sunt enumerate în lege însă, în general, acestea sunt legate de fals, uz de fals, fraudă.
CITEȘTE ȘI Modificări la Codul Fiscal: Dezvoltatorii, firme și PFA, ar putea fi scutiți de impozitul pe imobil până la vânzare Cum dai în plată
Totul începe cu o notificare transmisă creditorului prin care îl informezi că vrei să dai în plată. Notificarea trebuie transmisă prin intermediul unui executor judecătoresc, al unui avocat sau al unui notar public. Aceasta trebuie să conțină detaliile și condițiile de admisibilitate a cererii. Aici, legea nu dă prea multe detalii, ci trimite la condițiile descrise mai sus: tipul creditului, ipoteca, valoarea etc. Contractul de credit și de ipotecă ar trebui să acopere majoritatea documentelor solicitate.
Trebuie să faci și dovada că imobilul dat în plată are destinația de locuință. Dacă arăți că domiciliezi în imobilul respectiv, atunci lucrurile ar trebui să fie simple. În cazul în care imobilul este închiriat, atunci contractul de închiriere către o persoană fizică ce domiciliază în imobilul respectiv ar trebui, de asemenea, să fie suficient. Banca ar trebui oricum să aibă aceste documente, pentru că debitorii sunt obligați să obțină acceptul pentru închiriere.
Faptul că nu ai făcut infracțiuni legate de creditul respectiv poate fi ușor dovedit prin cazierul penal.
Notificarea mai trebuie să includă și un interval orar și două zile diferite în care reprezentatul instituției de credit să se prezinte la notarul public propus de tine – nu mai puțin de 30 de zile - pentru a semna actul translativ de proprietate, care stinge practic datoria. Notarul este plătit de tine.
De la depunerea notificării sunt suspendate executările silite și procedurile judiciare și extrajudiciare împotriva ta sau a averii tale, precum și împotriva codebitorilor, garanților personali și ipotecari. Codebitorii și fideiusorii sunt eliberați și ei de datorii, dacă procedura este încheiată cu succes.
Cu cel puțin 3 zile înainte de convocarea notarului, părțile transmit acestuia înscrisurile și informațiile necesare încheierii actului de dare în plată.
Cel mai probabil te vei judeca de două ori cu banca
În termen de 10 zile de la primirea notificării, banca are dreptul de a contesta îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii. Probabil că băncile vor utiliza acest drept la primele dări în plată, mai ales că au arătat că vor să ridice excepții de neconstituționalitate împotriva legii în ceea ce privește neretroactivitatea și dreptul la proprietate.
Această cerere a băncii este judecată în procedură de urgență, în judecătoria de pe lângă domiciliul consumatorului. Cum nu este stabilit un termen fix, instanța va putea da unul. Dar cum nu mai plătești rate, dobânzi și penalități, atunci timpul nu te presează. Prima decizie poate fi atacată cu apel de către părți, în termen de 15 zile de la comunicare. Din nou, legea nu precizează timpul în care magistrații trebuie să judece apelul, însă acesta trebuie judecat cu celeritate.
Dacă instanța admite definitiv cererea băncii, atunci părțile sunt repuse în situația anterioară. Ceea ce înseamnă că dobânzile, comisioanele și penalitățile încep din nou să fie calculate, iar executările silite pot fi reluate.
Dacă cererea creditorului este respinsă definitiv, atunci acesta este obligat să se prezinte în 10 zile la notarul public de care vorbeam mai sus, pentru a semna actele de dare în plată.
Banca poate refuza din nou să se prezinte la notar, caz în care tu vei trebui să iei calea instanței și să ceri o hotărâre care să constate stingerea creditului și preluarea casei de către bancă.
Cererea este judecată cu celeritate la judecătorie, fără taxă de timbru, iar decizia de fond poate fi atacată cu apel în termen de 7 zile de la comunicare. În tot acest timp sunt suspendate ratele, executările silite împotriva debitorului.
După ce decizia este definitivă și în favoarea ta, ai rămas fără casă, dar ai scăpat de datorii. Creditorul nu mai poate solicita sume de bani suplimentare de la tine și nici de la codebitori și fideiusorul care a garantat obligația debitorului principal și ar fi fost altfel obligat să o plătească cu banii sau bunurile sale.
CITEȘTE ȘI LISTĂ IMOBILE Dezastru în 2015, un singur bloc consolidat. Guvernul crede că în 2016 va face de 80 de ori mai mult Ce faci dacă ai pierdut deja casa
În cazul în care ai fost executat silit deja, atunci primul pas, cel cu notificarea, nu se mai aplică. Trebuie să ceri direct judecătoriei, cu actele doveditoare (contractul de credit, actele de executare silită), să constate stingerea datoriei către creditor.
Așa cum Profit.ro a scris AICI, sunt oameni care au rămas cu datorii cât pentru două vieți la creditori, chiar dacă banca le-a vândut silit casa.
Însă, această prevedere din lege ar putea fi cea mai problematică din punct de vedere constituțional, pentru că nu mai există contractul de ipotecă, deci debitorul nu mai are ce să dea în plată. Recuperatorii de creanțe, la care au ajuns cele mai multe astfel de datorii neacoperite de garanții reale, s-ar vedea deposedați de dreptul – pentru care au plătit bani - de a recupera orice sumă.
Din rândul celor executați silit sunt și cei mai mulți candidați pentru darea în plată.
Datele BNR arată că sunt 17.500 de români cu credite ipotecare de sub 150.000 de euro neperformante, în valoare de 2,83 de miliarde de lei. Încă peste 1.800 au credite neperformante de peste 150.000 de euro, cu o valoare 2,3 miliarde de lei, dar doar o parte s-ar încadra în plafonul legii.
