Transformarea locuințelor într-un obiect de investiție dar și micșorarea mărimii medii a gospodăriilor și un flux migratoriu orientat spre un număr limitat de poli de dezvoltare a dus la creșterea excesivă a prețului locuințelor din anumite țări.
Costul ridicat al locuirii a devenit o amenințare existențială pentru multe societăți occidentale, arată o analiză a Rethink România.
Un scurt istoric
În 2008, criza financiară globală a lovit țări de pe întreg mapamondul. Economiile s-au contractat, angajații și-au pierdut locurile de muncă, iar locuințele s-au ieftinit în majoritatea statelor europene.
O parte a acestor țări, România fiind un exemplu bun, se aflau în mijlocul unei bule imobiliare scăpate de sub control. Un apartament mediu în București trecea lejer de 100.000 de euro, iar prețurile din alte orașe nu erau cu mult mai mici. Toate acestea, deși salariul mediu lunar nu depășea 400 de euro.
Un alt exemplu de bulă imobiliară pre-criză era Spania, unde construirea anuală a sute de mii de locuințe nu reușea să acopere cererea uriașă, alimentată de condiții relaxate de creditare, de locuințele pentru turiști și de imigrarea a sute de mii de muncitori străini și pensionari nordici.
Pentru a combate criza, băncile centrale au scăzut dobânzile. Pentru următorul deceniu, acestea au rămas la un nivel scăzut în majoritatea economiilor occidentale. Pe termen scurt, au facilitat creditarea și au prevenit apariția presiunilor deflaționiste.
Pe termen lung, banii aruncați în economie au ajuns să producă efecte nedorite, de exemplu apariția de boom-uri speculative pe marile burse sau financializarea locuințelor. Locuințele au devenit o investiție pentru o parte a cumpărătorilor, aspect care a contribuit la o creștere a prețurilor mai ales în marile orașe. Dar nu a fost singurul factor al crizei care a lăsat mulți tineri europeni în casa părintească.
Locuințele au devenit tot mai scumpe în multe state occidentale
Înainte de a discuta despre cauze și despre efecte este important să înțelegem amploarea acestei explozii a prețurilor, dar și diferențele regionale. Tinerii din țările baltice și din Ungaria s-au confruntat cu creșteri enorme ale prețurilor la achiziția unei case sau a unui apartament. Cei din Lituania s-au izbit și de o explozie a cuantumului chiriilor: costă de aproape 3 ori mai mult să închiriezi o locuință la finalul anului 2024 decât în 2010. Chiar dacă anul de referință 2010 a fost unul de criză, creșterea prețurilor a depășit-o semnificativ pe cea a salariilor în multe state europene.
Prețul locuințelor a crescut inegal în Uniunea Europeană. Unele state au fost martore ale unei explozii a prețurilor sau chiriilor. Altele, de exemplu Italia sau Grecia, au avut prețuri relativ stabile.
Creșterea generală a prețurilor maschează, de multe ori, inegalități interne. În Italia, de exemplu, prețurile locuințelor au crescut mai lent decât rata generală a inflației sau decât salariile.
Dar media națională este influențată atât de scăderea prețurilor în orașe îmbătrânite, precum Genova (unde locuințele se ieftiniseră cu 55% între 2011 și 2021), cât și creșterea semnificativă a acestora în marii poli economici, precum Milano. În ultimul an, prețurile locuințelor au crescut cu 8,3% în Nord-Vest, dar cu numai 0,9% (sub rata generală a inflației) în Centru.
Cauzele
Locuințele ca investiții. Multe din marile metropole ale lumii au ajuns să fie pline de apartamente goale, cumpărate doar pentru a fi utilizate pentru perioade mici de către proprietari, sau chiar lăsate goale înainte de a fi revândute după creșterea prețului.
Unele state au acordat chiar vize de investitori („golden visa”) pentru care erau eligibile inclusiv persoane care „investeau” prin cumpărarea de imobile. Acest trend nu doar scumpește locuințele, ci și contribuie la scoaterea lor din circuitul de uz. Mai mult, locuințele cumpărate strict pentru investiții tind să fie – de multe ori – în proximitatea centrelor de interes din orașele în care se află. Astfel, localnicii sunt periferizați și obligați să petreacă mult timp în mașini sau trenuri pentru a ajunge în locațiile dorite.
Reglementări excesive și NIMBY. Dacă transformarea locuințelor în obiecte de investiții nu a fost oprită de reglementările în vigoare, construcția lor este de multe ori îngreunată. Normele tot mai stricte privind construcțiile tind să le facă mai scumpe. Standardele pentru eficiența energetică, de exemplu, riscă să facă locuințele mai scumpe în momentul achiziției, cu amortizare pe termen lung.
Evident, cum vorbim de o criză a locuințelor pentru tineri, amortizarea la vârsta de 55 de ani este aproape irelevantă dintr-o perspectivă de politică publică. În afara reglementărilor generale, în unele state, construcția de locuințe este blocată de activismul comunităților locale deja existente. Acestea beneficiază de o densitate mai mică (din prisma calității vieții) și de prețuri mai ridicate pentru locuințele deja deținute. Acești activiști au și un nume: NIMBY (Not in my back yard).
Concentrarea populației. Pe măsură ce țările îmbătrânesc, o parte tot mai mare a populației acestora locuiește în câteva centre dinamice. Tinerii din regiunile rurale și îmbătrânite se îndreaptă spre acestea, la fel cum o fac imigranții. Astfel, apare o cerere mare fix în polii urbani cu terenuri puține și scumpe, în care construcția de locuințe se face cu dificultate.
Mai mult, în multe orașe mari nu mai există terenuri goale suficient de apropiate de zonele de interes, obligând rezidenții noilor cartiere să petreacă mult timp făcând naveta. Pentru multe suburbii bucureștene, diversitatea modală limitată a accesului spre centru le face mai degrabă comparabile cu niște orașe africane decât cu unele europene: densitate mare (inclusiv în suburbii), dar acces exclusiv rutier. Fără o rețea de trenuri suburbane, capitala României nu are realmente șansa de a construi spre exterior fără a genera timpi enormi de tranzit la orele de vârf.
Singurătatea. Un factor rar menționat, scăderea ponderii cuplurilor în populație este un factor important care contribuie la creșterea cererii prin scăderea mărimii medii a gospodăriilor. Astăzi, tinerii singuri, persoanele divorțate și persoanele văduve au o pondere mare în totalul gospodăriilor. Pe acest fond, chiar și atunci când populația stagnează sau scade, cererea pentru locuințe individuale poate crește.
Mai mult, persoanele singure trebuie să aloce o parte mai mare a veniturilor pentru achiziția unei locuințe, parte a unui „singles tax” de facto impus de logica economică. Deși o persoană singură poate achiziționa o proprietate mai mică (iar acest lucru se reflectă în structura noilor apartamente), costurile asociate locuirii nu scad de regulă cu 50%.
Imigrația. Imigrația ridicată contribuie la creșterea prețurilor la locuințe mai ales în marile aglomerații urbane. 1.932.000 dintre străinii rezidenți în Spania pe 1 ianuarie 2023 sosiseră acolo în ultimii doi ani.
Chiar dacă migrația netă (ținând cont de emigrări) a fost ceva mai mică, numărul noilor veniți l-a depășit cu mult pe cel al locuințelor nou construite. Stânga politică, care a abordat mai intens subiectul prețurilor la locuințe, a ignorat adesea problema imigrației din motive ideologice. S-a concentrat, de exemplu, pe proprietarii non-rezidenți sau pe apartamentele închiriate turiștilor.
Efectele
Locuințele excesiv de scumpe au efecte negative atât asupra populației cât și asupra societății și economiei în ansamblu. Multe din crizele și tensiunile sociale actuale derivă fix din accesul neechitabil la șansa de a cumpăra o locuință.
”Ei se fac că ne plătesc, noi ne facem că muncim”
Una din posibilele cauze ale colapsului regimului comunist a fost productivitatea scăzută: muncitorii nu erau motivați să muncească, având în vedere beneficiile limitate. Lipsa accesului la locuințe pare să fie, acum, un factor demotivant în economiile capitaliste. În multe state occidentale, există deja un stereotip privind lipsa de interes pentru muncă al multor tineri născuți în anii ’90. Șansa mică de a avea o locuință proprie reduce din motivația acestora și riscă să contribuie la scăderea productivității muncii. Dincolo de aspectul motivațional, costurile ridicate ale locuințelor pot împiedica însăși mobilitatea forței de muncă. Tinerii ezită să se mute în orașe unde apartamentele și casele sunt scumpe, ceea ce poate duce la deficit de personal în anumite regiuni și industrii. De fapt, locuințele scumpe afectează productivitatea muncii în multiple feluri, după cum vedem mai jos.
Investiții neproductive
Tendința locuințelor de a fi un pariu sigur pentru investiții redirecționează o parte a acestora din zona productivă (de exemplu, achiziția de capital fix în diverse întreprinderi) spre o zonă eminamente neproductivă (și care contribuie la adâncirea diverselor probleme sociale). În țări precum Canada, explozia prețului locuințelor a fost însoțită de o direcționare a investițiilor spre sectorul imobiliar.
Scăderea natalității
Marile orașe – cele care de multe ori au un stoc de locuințe costisitoare – tind să suprime fertilitatea umană. Atrag oameni de pe întreg teritoriul țării sau chiar de pe mapamond, dar odată ajunși acolo aceștia par să aibă probleme în a își construi o plasă de siguranță personală.
Întârzierile cu achiziția unei locuințe, mărimea mică a acestora, timpul pierdut cu naveta, lipsa unei rețele de sprijin familiale pot contribui la formarea de familii mai mici sau la decizia de a nu avea copii. Pe termen mediu, îmbătrânirea populației este „exportată„ de marile orașe spre mediul rural (prin aducerea de tineri), acest lucru afectând negativ societatea, economia și sustenabilitatea finanțelor publice.
Creșterea inechităților
Scumpirea locuințelor accentuează discrepanțele dintre cei care dețin deja proprietăți și cei care nu au avut șansa să cumpere. Proprietarii beneficiază de creșteri ale valorii proprietăților deținute, în timp ce chiriașii sunt vulnerabili în fața costurilor crescânde ale chiriilor.
În orașele mari, pe măsură ce zonele cu prețuri accesibile devin din ce în ce mai rare, locuitorii cu venituri mai mici sunt forțați să se mute în periferii sau chiar în alte orașe. Acest proces, denumit gentrificare, afectează coeziunea socială și creează comunități fragmentate.
Instabilitate politică și socială
Scumpirea locuințelor duce la nemulțumiri sociale și la proteste, mai ales în rândul generațiilor mai tinere. În unele cazuri, acest fenomen influențează alegerile și strategiile politice, făcând din problema locuințelor un subiect central în campaniile electorale. De altfel, s-a observat o îndepărtare a tinerilor de partidele clasice ajunse la guvernare. Acest fenomen a devenit relativ comun în Europa, unde sistemele multipartinice oferă multiple alternative electorale.
Ce se poate face?
Limitarea numărului de locuințe care pot fi deținute de o singură persoană fizică sau juridică a fost o idee relativ populară în ultimii ani. Evident, aceasta vine la pachet cu multiple probleme filosofice sau legale, fiind de facto o limitare a dreptului la proprietate.
Mai mult, unele soluții tind să aibă consecințe neintenționate, motiv pentru care orice schimbare de direcție politică trebuie evaluată în mod regulat din prisma impactului. Ungaria, de exemplu, a lansat un program de stimulare a accesului familiilor la locuire, dar explozia prețurilor locuințelor care a urmat a limitat impactul acestuia.
Sancționarea păstrării goale a locuințelor în marile orașe. Cum ajută?
O astfel de măsură ar implica suprataxarea oricărei locuințe care nu găzduiește rezidenți pe termen lung sau nu este dată spre închiriere în marile orașe. În centre atractive precum București sau Cluj această măsură ar preveni transformarea locuințelor în asseturi. Această abordare nu ar limita dreptul la proprietate per se, dar ar reglementa modul de utilizare al acesteia. Deși încălcarea dreptului de a dispune și decide liber asupra utilizării unui bun poate fi criticată, acest principiu există deja în alte situații (nu poți tăia orice pădure deținută, nu poți construi orice pe un teren în proprietatea ta, etc.). Măsura ar fi greu de implementat, dar ar putea fi facilitată de înregistrarea obligatorie a unui rezident pentru oricare locuință existentă în regiunile cu cerere ridicată. Ar necesita, de asemenea, perioade de grație pentru persoanele plecate temporar din localitate. În cazuri extreme (de exemplu cumpărarea în masă a locuințelor de către entități private pentru investiții), se poate recurge inclusiv la limitarea numărului de locuințe deținut pe termen lung de către o singură persoană fizică sau juridică.
Ar contribui la creșterea numărului de locuințe deschise închirierii sau scoase la vânzare. Un motiv al creșterii prețurilor locuințelor în marile orașe este lipsa de opțiuni de locuire apropiate de puncte de interes precum locuri de muncă, școli, zone comerciale. Scoaterea din circuitul de uz al apartamentelor din aceste zone contribuie la creșterea cuantumului chiriilor.
Politici mai stricte de imigrație. Cum ajută?
Politicile de imigrare trebuie să fie gândite și în funcție de mărirea stocului de noi locuințe. De exemplu, migrația netă nu ar trebui să depășească numărul de locuințe nou-construite, ca regulă generală. În aproape toată Europa, politicile de imigrație ar trebui să fie mai restrictive. Acest lucru ar încuraja și investițiile orientate spre creșterea productivității și ulterior a salariilor mai multor categorii de muncitori. Pe moment, România nu are o migrație netă ridicată (deși numărul de permise anuale de muncă este mare, majoritatea angajaților nu rămân pe termen lung). Pe termen lung însă, imigrația de origine externă ar lua cel mai probabil direcția marilor orașe precum București, Timișoara sau Cluj.
Limitarea migrației nete ar reduce cererea pentru locuințe în marile orașe. Imigrația externă se îndreaptă de regulă spre principalele centre economice, unde locuințele sunt deja scumpe. Rethink are un policy paper pe tema migrației în care recomandă limitarea accesului la rezidența permanentă prin introducerea unui sistem de puncte.
Încurajarea muncii de la distanță. Cum ajută?
Scăderea numărului de ore muncite fizic, de la birou, ar permite măcar unei părți a angajaților din marii poli economici să locuiască în exurbii sau orașe-satelit, la o distanță mai mare de centrul urban. Acest aspect este important, deoarece creșterea prețurilor la locuințe este inegal distribuită în profil teritorial. Din nefericire pentru eventualii cumpărători, prețurile scad sensibil abia după distanța la care naveta rămâne fezabilă.
Prin extinderea arealului geografic în care locuirea este fezabilă pentru ”gulerele albe”, se reduce presiunea pusă pe locuințele din proximitatea zonelor de birouri.
Un program național de locuințe sociale. Cum ajută?
Un program național de locuințe sociale, în parteneriat cu autoritățile locale și sectorul privat, poate sprijini accesul familiilor vulnerabile la locuințe decente. Statul ar putea facilita construcția prin oferirea de terenuri publice gratuite sau cu cost redus, eliminând astfel un obstacol financiar major. Locuințele ar trebui proiectate eficient din punct de vedere energetic și amplasate strategic, aproape de transport public și servicii de bază. Un model de chirie subvenționată, combinat cu mecanisme de asistență socială, ar putea asigura sustenabilitatea financiară a proiectului pe termen lung. E important însă să nu existe un prag ”abrupt” între chiriile din locuințele sociale și cele de pe piața liberă, pentru a nu dezavantaja pe cei care sunt „imediat sub linie” în cursa spre un apartament social.
Prin oferirea de locuințe persoanelor vulnerabile, se reduc din inechitățile existente în accesarea locuințelor și scade, simultan, concurența pentru apartamentele și casele cu chirii accesibile.
Simplificarea și modernizarea reglementărilor de urbanism și construire. Cum ajută?
Revizuirea ar putea include reducerea birocrației pentru obținerea autorizațiilor, stabilirea unor standarde mai flexibile pentru densitatea și înălțimea construcțiilor în zonele urbane, precum și stimulente fiscale pentru dezvoltatorii care construiesc locuințe accesibile. De asemenea, implementarea unor reglementări clare privind utilizarea terenurilor nefolosite din orașe ar putea elibera spațiu pentru dezvoltări imobiliare sustenabile. Din nefericire, aceste măsuri ar veni cu riscul unei scăderi a calității noilor locuințe dar și a densificării excesive a spațiului urban. De asemenea, reglementările – deși complică viața dezvoltatorilor și constructorilor – nu sunt cauza principală a creșterii prețurilor.
Prin reducerea costurilor inițiale asociate construirii și echipării locuințelor, dar și prin simplificarea birocrației asociate, se încurajează construirea unui număr mai mare de case și apartamente la prețuri accesibile. Efectul e vizibil în SUA, unde statele cu mai puține reglementări au locuințe mai ieftine, chiar dacă au populații în creștere rapidă (de ex Texas vs California).
Crearea de conexiuni feroviare între suburbii și centrele marilor orașe. Cum ajută?
Măsura ar permite construirea de locuințe spațioase, cu un regim de densitate redusă și o calitate ridicată a vieții fără a duce la pierderea a zeci de ore în trafic. Un program de extindere a infrastructurii feroviare, concentrat pe trenuri suburbane rapide, poate reduce congestionarea urbană și poate facilita accesul la locuințe mai accesibile din suburbii. Un astfel de proiect ar presupune modernizarea căilor ferate existente și construirea unor linii noi care să deservească zonele în expansiune sau, în București, extinderea spre suburbii a liniilor de metrou. Finanțarea poate fi asigurată prin fonduri europene, iar implementarea ar putea implica parteneriate public-private, pentru a asigura eficiență și calitate. În paralel, ar fi necesară integrarea orarelor de transport feroviar cu celelalte mijloace de transport public, pentru o mobilitate urbană coerentă.
Bucureștiul este cel mai mare oraș din Uniunea Europeană fără o rețea coerentă de trenuri suburbane cu frecvență ridicată. Trenurile și metrourile suburbane ar permite construirea de locuințe la distanță mai mare fără a duce la creșterea timpilor de navetă.
Concluzii
Măsurile necesare pentru a reduce prețul locuințelor au atât costuri economice imediate cât și costuri politice. Există actori interesați de creșterea prețului caselor și apartamentelor. Există costuri imediate în cazul adaptării infrastructurii sau în cazul construcției de noi infrastructuri publice și private.
Unii ideologi de dreapta se vor opune limitării dreptului de utilizare a proprietății la fel cum unii ideologi de stânga nu văd cu ochi buni o limită pusă migrației internaționale. Dar, adevărul este că problema locuințelor scumpe și efectele pe care le generează nu pot fi abordate cu succes decât printr-un spectru larg de măsuri, adoptate simultan. Pentru că locuințele scumpe par să genereze probleme sociale, economice și politice uriașe, există o nevoie pentru un realpolitik care să nu țină cont de interese înguste sau de principii mai degrabă teoretice.
Din nefericire, unele politici relativ îndrăznețe (de exemplu programul Ungariei de facilitare a achiziției de locuințe de către tineri) au avut o mulțime de efecte neintenționate. Din acest motiv, orice măsuri orientate spre rezolvarea crizei locuințelor vor trebui evaluate și adaptate în timp real. Corecțiile trebuie să fie rapide, în condițiile în care criza locuințelor accesibile este una care a durat deja mult prea mult.
