Dezvoltatorii trebuie să fie atenți în momentul în care investesc într-un proiect nou dacă tot procesul, de la achiziția terenului și până la construcție, este în concordanță cu legislația și nu există probleme juridice, acestea având influență negativă asupra eficienței proiectului și a posibilității de finanțare sau vânzare a acestuia.
”În cazul dezvoltărilor noi ar trebui să ne uităm încă de la achiziția terenului, respectiv la dezvoltarea și felul în care aceste lucruri au avut loc, dacă sunt în concordanță cu legislația relevantă, pentru că dacă avem niște probleme pe partea de achiziție și mă refer în special la cele mai grave - nulitatea titlului - atunci nulitățile absolute nu pot fi remediate, merg în lanț și afectează eficiența proiectului în sine. Probabil va fi dificil, dacă nu imposibil să îl finanțezi, va fi dificil să găsești asigurătorul care să îți asigure acest risc. Practic, diligența (analiza juridică, n.r.) trebuie să înceapă mai devreme pentru a te asigura că atunci când vei ajunge să vinzi acele apartamente sau imobile sau dezvoltări să nu ai niște probleme pe care nu le mai poți remedia”, a declarat Simona Chirică, avocat la Schoenherr, în cadrul unei conferințe organizate de Imobiliare.ro.
Pentru a evita problemele legale, ea subliniază necesitatea verificării juridice a tuturor documentelor de proprietate care stau la baza oricărei achiziții de bun imobiliar, fie teren sau orice fel de construcție.
”Mă refer și la titlul de proprietate, autorizația de construire, acces și servituți și să te asiguri că nu există probleme cu vecinii, (...) dacă este sigur din punct de vedere juridic și nu există riscul de a se suspenda sau anula autorizația de construire. În trecut, practica nu a fost perfectă din punct de vedere al autorizațiilor, permiselor, și al avizelor, motiv pentru care vedem pe portalele instanțelor și pe mesele avocaților o grămadă de litigii rezultate pe partea de avize și autorizații. Lucru care poate afecta și procesul de cumpărare, poate amâna sau chiar respinge recepția proiectului”, a explicat Chirică.
Avocatul s-a referit și la cazurile în care există ”devieri grave” în procesul de construire, cum ar fi nerespectarea cerințelor din autorizare, respectiv construirea unor etaje suplimentare în speranța că se va putea intra în legalitate.
”Sunt niște vise (că ar mai putea intra în legalitate, n.r.). A fost o practică, din fericire legislația este foarte clară. Nu se poate intra în legalitate, iar sancțiunea este foarte clară: dispoziție de demolare, plus amendă contravențională. Nu trebuie să-ți asumi asemenea risc pentru că vei dori altă dată să vinzi acel imobil sau să-l finanțezi sau să-l refinanțezi și atunci valoare bunului este afectată în sens negativ de aceste vicii”, mai spune ea.
În acest context, Chirică spune că poate oferta de preț va fi bună, dar cumpărătorul trebuie să se asigure că și juridic lucrurile sunt în regulă, astfel încât activul să fie lichid, să nu fie afectat de vreo sarcină sau să aibă vreun impediement juridic care poate influența procesul de achiziție, respectiv ulterior de investiție, finanțare sau refinanțare.
CITEȘTE ȘI Legea dării în plată are efecte asupra pieței imobiliare, chiar dacă nu a fost adoptată ”Pot să constat că s-au învățat multe din perioada de dinainte de criză și din criză, am învățat din greșeli, evident nu din toate. Încă se mai fac greșeli pe partea legală. Un avantaj al efectuării unui due diligence este acela că ai posibilitatea să identifici problemele și să te gândești la niște remedii, la soluții pe care să le implementezi, respectiv să le negociezi dacă sunt negociabile cu potențialii cumpărători/investitori. În plus, fapul că ai dezvăluit problemele te poate pune la adăpost în ceea ce privește răspunderea ta ca vânzător/dezvoltator. Dacă nu dezvălui o problemă, nu înseamnă că nu trebuia să știi de ea și nu te absolvă de vină. Răspunzi nelimitat pentru ceea ce se poate materializa ca risc”, a mai explicat Chirică.
