Statul român a ajuns cel mai mare garant de credite ipotecare din Europa

România n-a dat bani de la buget pentru salvarea băncilor de la faliment. În schimb, a acordat garanții băncilor pentru creditele ipotecare ale românilor. Programul Prima Casă acoperă peste jumătate din volumul creditelor imobiliare din România, ceea ce plasează statul român în prima poziție a garanților ipotecari din Europa raportat la dimensiunea pieței. Iar lucrurile vor continua.

Nicio bancă din România n-a fost capitalizată în criză cu bani de la buget – o frază repetată periodic de bancheri, comerciali și centrali, în ultimii ani. Dar asta nu înseamnă că statul nu a ajutat băncile și n-a pus la bătaie câteva miliarde de euro pentru a suține băncile.

Urmărește-ne și pe Google News

Lansat în 2009, programul Prima Casă a fost răspunsul guvernării lui Emil Boc la topirea bulei imobiliare din România. După ani de creștere cu câte două cifre mari, piața imobiliară rezidențială a sucombat începând cu toamna lui 2008, în absența creditului bancar care îi alimentase până atunci creșterea.

Măsura „anti-criză” a rezistat căderii lui Boc, și a fost prelungită de Guvernele Ponta și, acum, de Cabinetul Dacian Cioloș, care va da garanții și anul viitor.

CITEȘTE ȘI EXCLUSIV Guvernul oprește cumpărarea unei noi locuințe prin Prima Casă cu refinanțarea creditului

În acești ani, statul a acordat garanții pentru achiziția a 164.000 de locuințe, în valoare totală de 13,7 miliarde de lei, care au susținut credite de o sumă dublă, potrivit datelor Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii, comunicate la cererea Profit.ro.

Un prânz aproape gratis pentru bănci

Românii au fost atrași de avansul de numai 5% necesar pentru un astfel de credit, față de cel de 20% din piață, avans care poate fi ușor acoperit dintr-un alt credit, și de dobânzile mai mici decât cele oferite în mod standard de către bănci, deși în ultima vreme diferența a dispărut.

De la lansare, programul Prima Casă a fost modificat. Statul a redus garanția inițială de 100%, în care băncile nu aveau niciun risc de creditare, la jumătate, limita de credit a crescut și au devenit eligibili și cei care nu cumpără chiar pentru prima oară o casă.

Garanția reprezintă o obligație explicită de plată, dacă se îndeplinește o condiție. În cazul creditelor, asta înseamnă obligația că garantorul plătește creditorului o sumă, dacă debitorul nu o mai face. Când e vorba de garanții, cele mai bune pentru creditori sunt cele de stat, pentru că acesta dă rareori faliment și are forța de a extrage bani din economie prin taxe. Că garanțiile de stat sunt atât de bine văzute de bănci se vede și la nivelul bilanțurilor, pentru că acestora nu le sunt impuse cerințe mai mari de capital pentru creditele garantate.

Această intervenție a statului crează o distorsiune la nivelul pieței. Băncile, în absența garanțiilor, ar da mai puține credite, iar debitorii care nu se califică n-ar avea cum să le acceseze. La nivelul României, atât de importante au fost garanțiile de la stat, încât aproape două treimi din creditele imobiliare acordate în ultimii ani au avut în spate Prima Casă, potrivit datelor Băncii Naționale a României. Procentul ar putea să fie și mai mare dacă excludem refinanțările creditelor vechi.

La nivelul sistemului bancar, Prima Casă a depășit jumătate din soldul creditelor imobiliare acordate, iar după calculele Profit.ro ponderea se apropie de 55%. Dacă se păstrează tendința, cele 1,5 miliarde de lei în garanții pentru anul viitor vor crește și mai mult importanța Prima Casă în total credit.

BNR crede că programul ar trebui reevaluat, din moment ce debitorii Prima Casă sunt mai îndatorați decât restul și sunt mai sensibili la mișcările de dobânzi, pentru că au luat creditele când acestea erau la niveluri minime istorice.

Rata de neperformanță este mică. Băncile au trimis 542 de cereri de plată, adică 0,33% din totalul garanțiilor, dintre care 408 au fost și aprobate. Față de anul trecut, neperformanța a crescut de zece ori, de la un nivel de 0,03%.

Băncile sunt speriate că legea privind darea în plată le-ar putea văduvi de plata garanțiilor de stat, deși legea Prima Casă spune că garanția este irevocabilă.

România e una dintre cele mai sărace țări din Europa, și valorile nominale sunt imposibil de comparat cu alte țări unde creditele ipotecare există de decenii. Dar într-un timp foarte scurt a ajuns să devină fruntașă la ponderea garațiilor în total credit ipotecar, devansând chiar și campioana Olanda, țara cu cel mai extins sistem bancar din UE raportat la economie.

CITEȘTE ȘI BCR: Există riscul ca darea în plată să anuleze garanția statului pentru Prima Casă

Țara lalelelor pe credit

În Olanda, una dintre cele mai bogate țări din lume, nu e ușor să găsești o locuință. În timp ce populația țării crește constant – olandezii fac copii peste media europeană, trăiesc mult și peste asta se adaugă și sporul din imigrație – numărul de locuințe noi nu ține pasul. Reglementările sunt foarte stricte, chirilile sunt controlate de stat, atât ca piață, cât și ca preț. 85% din toate locuințele scoase la închiriat, adică aproape o treime din stocul total de case din Olanda, sunt locuințe sociale. Dacă nu ești caz social, singura șansă la o locuință e să iei un credit, iar statul s-a implicat și aici, cu un sistem de garanții.

Statul olandez acordă un alt tip de garanții față de cel român. Acesta acoperă orice datorie reziduală a debitorului, în caz că nu mai poate plăti ratele la creditul ipotecar. În schimbul unui comision de 1% perceput debitorului, statul acoperă 90% din pierderile băncii, în cazul în care aceasta nu recuperează datoria din executarea silită. Un fel de dare în plată, dar cu condiții: despăgubirea activează doar în caz de șomaj, boală sau divorț. Pentru cei care vând casa în pierdere în caz de divorț sunt plătite și cele mai multe garanții.

Olandezii sunt printre cei mai îndatorați din lume, cu credite ipotecare aproape egale cu Produsul Intern Brut. Aproape doi din trei olandezi cu vârsta între 30 și 40 de ani datorează mai mult băncilor decât valorează casa ipotecată, potrivit datelor oficiale.

Fondul are 1,25 de milioane de garanții active, în creștere cu 150.000 în ultimii doi ani, care acoperă 186 de miliarde de euro. Suma reprezintă aproximativ 46% din totalul creditului ipotecar acordat de către bănci (aproape 400 de miliarde de euro) și sub 30% din totalul creditului ipotecar adresat populației, de 635 de miliarde de euro. În Olanda, nu numai băncile oferă finanțare ipotecară, așa cum se întâmplă preponderent în România, ci și fondurile de pensii și companiile specializate.

Programul de garanții guvernamentale „Nationale Hypotheek Garantie” (NHG) a fost introdus în 1995, dar a acoperit un nivel relativ redus din creditele populației până în anii 2000. Apoi, după ce statul olandez a început să acorde deduceri fiscale pentru creditele la care se plătește doar dobânda, iar dobânda pentru creditele cu garanții era mai mică decât la celelalte tipuri de credite, olandezii au apelat tot mai mult la acest program.

Însă adevărata creștere a garanțiilor a fost în criză, când condițiile de eligibilitate au fost reduse, iar limita împrumuturilor pentru care pot fi accesate a crescut de la 265.000 de euro la 350.000 de euro. De la 765.000 de debitori garantați în 2009 s-a ajuns la cifra de 1,25 de milioane prezentată mai sus.

În 2011, în jur de trei sferturi dintre casele în stoc tranzacționate în Olanda s-au cumpărat cu un credit NHG, de la puțin peste 30% în 2009. Procentul a scăzut la 55% în 2015.

Olandezii au luat măsuri pentru a limita accesul la NHG în ultimii doi ani. Creditul a fost limitat la 245.000 de euro, și urmează să scadă la 210.000 de euro, valoarea medie a unei proprietăți în Regat, iar contribuția a fost crescută la nivelul de 1%. Nivelul creditului raportat la garanții a fost micșorat, dar este în continuare peste 100%.

Chiar și așa, Fondul are disponibilități de 868 de milioane de euro, adică sub 0,5% din valoarea garanțiilor, din care a plătit în acest an 111 milioane de euro către 3421 de solicitanți, adică 39.000 de euro pentru fiecare.

Istoric, în Olanda foarte puțini ajung în executare silită, chiar dacă în ultimii ani peste 113.000 de debitori au înregistrat restanțe la creditele ipotecare. Băncile execută sub 5.000 de ipoteci anual, în condițiile în care peste 80% dintre cei aproximativ 4,3 milioane de proprietarii de case din Olanda au o ipotecă. Dar o creștere a neperformantelor ar lăsa rapid NHG fără bani pentru plata garanțiilor, astfel încât fondul ar trebui să apeleze la bani publici.

CITEȘTE ȘI Numărul românilor cu întârzieri la credite a scăzut în octombrie, dar valoarea restanțelor e în creștere

În România, sistemul funcționează diferit. Deși garanția este acordată prin Fondul Național pentru Garantarea Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii, care încasează un comision anual de 0,49% din valoarea garanției acordate, băncile primesc banii de la Ministerul de Finanțe, în cazul în care un credit are întârzieri la plată mai mari de 60 de zile. Fiscul se ocupă apoi de vânzarea proprietății ipotecate, prin care speră să recupereze din ce a pierdut, și trebuie să împartă banii cu banca. Astfel, comisionul plătit de debitori nu merge spre despăgubirea directă a băncilor, lucru de care se ocupă bugetul de stat.

Britanicii au trecut și ei la garanții

Programe de garantare avem și în Marea Britanie, însă schema e mai puțin ambițioasă decât în România sau Olanda. În Anglia și Țara Galilor, statul acordă nu o garanție pentru bănci, ci un împrumut pentru debitor, de până la 20% din valoare împrumutului. E mai mult o subvenție de dobândă, pentru că statul nu cere niciun ban în primii cinci ani de credit, după care percepe o dobândă de 1,75% pe an. Rata crește în funcție de inflație, peste care se adaugă un punct procentual. Debitorii trebuie să pună și ei un depozit de 5% din valoarea casei, iar băncile finanțează restul de trei sferturi din împrumut (20% este împrumutul acordat de stat).

De la lansarea programului, în 2013, 56.400 de englezi au luat garanții de stat de 1,2 miliarde de lire sterline, iar valoarea împrumuturilor susținute e de 8,3 miliarde. Guvernul vrea să acorde 12 miliarde de lire sterline în subvenții, care ar aduce credite de 130 de miliarde de lire. Raportate la valoarea pieței ipotecare din Anglia, aceste credite acordate de stat au o valoare infimă. La fel ca Prima Casă, programul britanic e orientat spre cei care intră pentru prima oară pe piața imobiliară.

În Țara Galilor, 2,230 de oameni au luat credite guvernamentale începând cu 2013 , în valoare de aproape 50 de milioane de lire, care au susținut achiziția de proprietăți în valoare de aproape un sfert de miliard de lire.

Guvernele din Scoția și Irlanda de Nord au alt tip de programe, care se axează mai mult pe ajutoare pentru plata chiriei și investițiile în locuințele sociale. În Scoția, de pildă, investițiile totale prognozate din 2011 până în 2016 totalizează 1,7 miliarde de lire.

Și în Letonia a început un program de garanții guvernamentale în acest an, în care statul garantează 10% din valoarea achiziției.

Surse: