Grupul Nordis, unul dintre cei mai mari dezvoltator din țară, a fost ocolit de controalele tematice ale Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorilor, chiar dacă sectorul este printre cele mai controlate din țară, arată Dumitru Manțu, funcționar al CJPC Constanța. Manțu acuză chiar o protecție pentru Nordis, deși firma avut, în opinia sa, cele mai abuzive clauze din istorie și practici comerciale incorecte care au determinat clienții să plătească avansuri mari, de sute de milioane de lei în total, pentru apartamente pe care nu le-au mai văzut.
Comisarul Dumitru Manțu susține, într-o divulgare de interes public, că ANPC a protejat interesele firmei Nordis, evitând să controleze compania timp de 5 ani, deși a făcut controale tematice în domeniu imobiliar în care a trecut pragul a zeci de firme.
Vezi aici:
Divulgarea publică a lui Manțu (20 de pagini)
Nota de fundamentare a divulgării (115 pagini)
Anexele avertizării (Atenție! 152 de documente, arhivă de 170MB)
Grupul de firme Nordis, controlat de Vladimir Ciorbă și Emanuel Poștoacă, a intrat în insolvență în octombrie 2024. Nordis ar fi trebuit să livreze aproape 2.000 de apartamente în diferitele proiecte începute, însă a terminat doar două corpuri de clădiri în ansamblul din Mamaia, pe care le-a transformat în hotel.
O anchetă a publicației Recorder arăta, chiar înainte de intrarea în insolvență, că Nordis a luat avansuri și a încheiat promisiuni de vânzare-cumpărare de mai multe ori de la clienți pe aceleași apartamente, pe care le-a renumerotat. Clienții au achitat avansuri, uneori și de 100% din valoarea contractului, dar unii dintre ei nu au mai apucat să semneze contractele de vânzare-cumpărare și să devină proprietari.
Raportul administratorului CITR arată că modelul Nordis s-a bazat pe avansurile de la clienți și că unele apartamente au fost realocate fără acordul promitenților cumpărători. Compania n-a reușit să termine proiectele la timp, a început prea multe proiecte și a făcut estimări eronate de investiție, mai arată administratorul judiciar.
Acționarii companiei, precum și fosta președintă a Comisiei juridice din Camera Deputaților Laura Vicol, soția lui Vladimir Ciorbă, sunt vizați de o anchetă a procurorilor în afacerea Nordis și au fost reținuți pentru scurtă vreme.
„Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor, în calitate de Autoritate a Statului ce are ca atribuție principală controlul respectării dispozițiilor legale privind protecția consumatorilor și apărarea drepturilor legitime ale acestora, a protejat interesele companiei Nordis în detrimentul intereselor consumatorilor din România, cu încălcarea principiului legalității și a bunei administrări”, susține Manțu.
Contractele încheiate de Nordis cu consumatorii conțineau cele mai abuzive clauze din istorie, consideră Manțu, precum impunerea unor daune ridicate de confidențialitate, daune ridicate și unilaterale pentru întârzierea plăților, termene scurte pentru prezentarea la notar – cu reținerea sumelor deja plătite. Aceste clauze ar fi trebuit să fie atacate de ANPC și eliminate, susține comisarul. Vezi aici un contract.
Firma încălca și legislația generală de protecția a consumatorilor, prin prelungirea unilaterală a termenului de vânzare a apartamentelor sau neindicarea termenului la care se semnează contractul de vânzare după finalizare lucrărilor, printre altele, mai arată Manțu.
Cea mai gravă încălcare a legislației de protecție a consumatorilor este, în opinia funcționarului, încheierea de promisiuni de vânzare cu consumatorii a apartamentelor, pentru ca mai apoi firma să schimbe unilateral modelul de afaceri către apartamentele de hotel și reședință, refuzând livrarea apartamentelor către consumatorii care nu au acceptat această modificare – acestora li s-a oferit doar un drept de folosință limitat și nu un drept de proprietate, susține Manțu.
Comisarul estimează prejudiciul din afacerea Nordis la circa 559 de milioane de lei, din care prejudiciul creat consumatorilor este de cel puțin 442 de milioane de lei. Raportul administratorului judiciar arată creanțe totale de 729 de milioane de lei acceptate la masa credală, dintre care 422 milioane de lei creanțe potențiale.
Acest prejudiciu ar fi putut fi evitat sau redus dacă ANPC ar fi făcut controale la Nordis, crede Manțu - doar în 2024 s-au încheiat avansuri pentru promisiuni de vânzare de 23,5 milioane de lei pentru proiectul din Mamaia.
Controalele ANPC au ocolit Nordis
Sectorul imobiliar este unul dintre cele mai controlate din România, susține Manțu. Nordis era cel mai mare dezvoltator imobiliar din Năvodari, care era a doua zonă din România după București după proiectele imobiliare.
Proiectul de la malul mării a început în 2018.
În 2018 și 2019, ANPC a avut trei acțiuni tematice de control la dezvoltatorii imobiliari. Aceste acțiuni tematice pot dura luni de zile și presupun verificarea temeinică a activității firmelor în ceea ce privește respectarea legislației de protecție a consumatorilor. Grupul Nordis nu este vizat.
În 2020, ANPC face un control operativ, mult mai redus ca anvergură față de controalele tematice, la 6 firme privind respectarea suprafețelor minime ale locuințelor prevăzute în Legea locuinței 114/1996. Este verificată și firma Nordis, însă aceasta susține că nu are legătură cu locuințele, fiind dezvoltate unități de cazare. Anterior lunii august 2020, precizează Manțu, promisiunile de vânzare-cumpărare încheiate cu clienții menționau însă că este vorba de dreptul de proprietate asupra unui apartament, ceea ce înseamnă că firma a prezentat în mod înșelător Autorității că nu lucrează cu consumatorii.
În 2021 s-a revenit la acțiunile de control tematic al dezvoltatorilor, an în care apar primele articole de presă în care se vorbește de problemele Nordis cu termenele de livrare a apartamentelor.
Controalele din 2021, care au vizat 7 dezvoltatori și au ratat Nordis, au fost coordonate de Horia Constantinescu, arată Manțu.
Începând cu 2017, Horia Constantinescu a fost comisar șef adjunct la Comisariatul Județean Constanța, a fost în 2019, pentru câteva luni, președinte al ANPC, funcție pe care a revenit în ianuarie 2022 și pe care a ocupat-o până în martie 2024, când a demisionat pentru a candida din partea PSD la funcția de primar al Constanței (unde a obținut locul al treilea).
Constantinescu este, potrivit propriilor mărturisiri publice, prieten cu familia Vicol-Ciorbă, dar a negat că ar fi intervenit vreodată în sprijinul Nordis.
În 2022, Constantinescu, numit șeful ANPC, e emis un ordin pentru constituirea unui grup de lucru care viza dezvoltatorii imobiliari. Au fost verificate în controlul tematic in acel an 34 de dezvoltatori, însă firmele Nordis nu se regăsesc printre aceștia.
În 2023 și 2024 au avut loc noi acțiuni tematice, cu 19 dezvoltatori verificați în total, nu însă și Nordis, mai arată Manțu.
Unii operatori economici au fost verificați și de două ori pe lună– cum este cazul unor firme din Eforie Nord – însă nu și Nordis, firmă înregistrată în registrul dezvoltatorilor imobiliari, care urmare a dimensiunii ridicate a afacerilor.
„Deși domeniul dezvoltatorilor imobiliari a reprezentat în ultimii ani domeniul cel mai controlat și supravegheat, fiind desfășurate controale tematice naționale în fiecare an începând cu anul 2018, cu excepția anului 2020, totuși dezvoltatorul imobiliar Nordis Managament S.r.l. nu se regăsește printre dezvoltatorii imobiliari verificați de către CJPC Constanța în condițiile în care proiectul fanion al companiei este pe raza județului Constanța.”, notează Manțu.
În 2024, în aprilie, a fost înregistrată o reclamație împotriva Nordis de către un consumator nemulțumit de nerespectarea unei promisiuni de vânzare-cumpărare din 2019, cu întârzieri, mutarea impusă într-un imobil nefinalizat, neemiterea de facturi, neonorarea chiriilor și oferte false. Constantinescu, revenit șef adjunct la Constanța, a semnat un proces verbal de amendă de 5.000 de lei pentru Nordis, contestat ulterior de companie.
În iulie și august 2023, un alt petent reclamase la ANPC nereguli în legătură cu Nordis, însă Constantinescu a transmis, după depășirea termenului legal de către Autoritate, că “reclamațiile au fost concluzionate neconcluzionabile”.
Cele mai abuzive clauze
„Clauzele abuzive din cadrul contractelor încheiate de Nordis Managament cu consumatorii reprezintă de departe cele mai abuzive clauze din istoria Autorității, întrecând cu mult și clauzele abuzive folosite de anumite bănci în cazul contractelor vechi, încheiate înainte de intrarea în vigoare a O.U.G. nr. 50/2010 iar practicile comerciale incorecte realizate de companiile Nordis reprezintă prin prisma sutelor de consumatori afectați și a prejudiciului mediu creat unui consumator cele mai grave abateri de la legislația specifică protecției consumatorilor a unui operator economic din istoria Autorității”, susține Manțu.
Din cuprinsul contractelor oferite de Nordis consumatorilor, expunem mai jos câteva exemple de clauze, considerate abuzive de către comisarul ANPC:
O clauză prin care Nordis poate prelungi termenul de vânzare cu 90 de zile, prin notificare – modificând unilateral prevederile contractuale, împotriva Legii 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate cu consumatorii.
Clauza care prevede că cumpărătorul nu poate depune reclamații la nicio autoritate în legătură cu activitatea de aparthotel a proiectului, lucru considerat abuziv, potrivit prevederilor din legea 193/2000 care arată că sunt considerate clauze abuzive acele prevederi contractuale care exclud dreptul consumatorului de a întreprinde o acțiune legală.
Un articol care prevede acordul consumatorului promitent-cumpărător de a nu folosi, ulterior dobândirii dreptului de proprietate, în orice comunicare comercială, publicitară sau orice altă acțiune asemănătoare (referitoare la închiriere) numele Nordis, sub sancțiunea de daune interese – prevedere care practic restrânge dreptul consumatorului de a preciza în mod exact locația exactă a apartamentului pe care ar vrea să-l scoată la închiriat.
Sumele privind prețul apartamentului sunt prezentate uneori cu TVA, alteori fără.
Clauza care prevede o sancțiune de 0,1% pe zi din suma datorată de debitor, fără să existe o sancțiune similară și pentru vânzător dacă nu execută contractul la timp/livrează cu întârziere.
Un alt articol prevede dreptul promitentului – vânzător de a reține sumele achitate de către promitentul – cumpărător în cazul în care acesta nu se va prezenta în fața Notarului Public pentru autentificarea Contractului de vânzare, ori refuză achitarea oricarei tranșe aferente Prețului Total (înregistrând o intarziere mai mare de 8 (opt) zile față de datele scadente) sau nu își îndeplinește oricare dintre obligațiile asumate – ceea ce încalcă prevederea potrivit căreia comercianții nu pot cere consumatorilor sume disproporționat de mari în cazul neîndeplinirii obligațiilor contractuale de către acesta, comparativ cu pagubele suferite de profesionist.
Un alt articol prevede că cumpărătorul are doar 60 de zile să se adreseze unei instanțe de la data limită pentru semnarea contractului, în cazul în care vânzătorul nu se prezintă la notar pentru autentificarea contractului de vânzare, în timp ce Codul civil prevede un termen de 6 luni.
O altă prevede în mod expres ca notarea promisiuni va avea loc doar după momentul apartamentării și dezmembrării efective în unități individuale și se va efectua în cărțile funciare ale imobilului.
Consumatorii erau obligați la plata unor daune în cuantum corespunzător întregului preț al imobilului în cazul în care inițiau formalități în vederea notării sau notau promisiunea în cartea funciară.
Consumatorii erau obligați la plata unor daune în cuantum de 10.000 de euro/eveniment, sume majorate la 20.000 de euro și chiar 50.000 de euro, fără a fi nevoie sa se facă dovada prejudiciului suferit, daune aplicabile pentru fiecare încălcare a obligației de confidențialitate sau în cazul în care încălcarea obligației de confidențialitate a adus atingere demnității, onoarei si reputației celeilalte părți sau reprezentanților săi legali foști sau actuali, asociaților săi foști sau actuali sau colaboratorilor săi foști sau actuali, daune care au fost declarate în ultima formă, majorată, ca fiind titluri executorii, cu încălcarea legii.
Această ultimă clauză a fost invocată de către clienții Nordis care au apărut în documentarul Recorder printre temerile de a face publice întârzierile în livrarea proiectelor sau alte nereguli întâlnite.
Pe lângă clauzele abuzive, mai sunt și încălcări ale legislației generale de protecție a consumatorilor.
Spre exemplu, nicăieri în cadrul contractul nu se prevede în mod clar care este termenul exprimat în zile, de la încheierea procesului verbal de recepție la terminarea lucrărilor, în care promitentul vânzător are obligația de a notifica consumatorul promitentul cumpărător pentru prezentarea acestuia la încheierea contractului de vânzare în formă autentică, în condițiile respectării de către consumator a tuturor obligațiilor asumate – ceea ce încalcă art. 10 din OG 21/1992.
Totodată, alte clauze dădeau dreptul firmei la prelungirea termenului de vânzare sau nu indicau exact prețul de vânzare.
Cea mai gravă încălcare a legislației
Cea mai gravă încălcare a legislației de protecție a consumatorilor este însă, în opinia lui Manțu, utilizarea unei practici comerciale interzise de Legea 363/2007 privind combaterea practicilor incorecte ale comercianților în relația cu consumatorii.
„Practica comercială incorectă a constat în încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare prin care compania Nordis, în calitate de promitent - vânzător se obliga să vândă consumatorilor, în calitate de promitenți – cumpărători, dreptul de proprietate asupra unui apartament, iar ulterior, cu încălcarea legii, compania Nordis a hotărât în mod unilateral să schimbe “modelul de business”, de la o clădire cu apartamente într-un ansamblu hotel & residence, fiind 2 concepte diferite integrate, refuzând livrarea apartamentelor promise în cazul consumatorilor care nu au acceptat schimbarea modelului de business, consumatori cărora, în urma schimbării, li s-a oferit nuda proprietate, respectiv folosirea apartamentului doar pentru o perioadă de zile/an și nu dreptul de proprietate precum este menționat în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare, drept de proprietate care este definit în Codul civil ca fiind dreptul subiectiv asupra unor bunuri, altele decât cele care alcătuiesc domeniul public, în temeiul căruia titularul său exercită posesia, folosința și dispoziția, în putere proprie și în interes propriu, în limitele determinate de lege”, arată Manțu.
„Prin schimbarea “modelului de business” dezvoltatorul imobiliar Nordis a hotărât în mod unilateral, cu încălcarea legii, că apartamentele rezidențiale promise prin contract consumatorilor, vor fi transformate în camere de hotel”.
Legea nr. 363/2007 arată că orice acțiune, omisiune, comportament, demers sau prezentare comercială, inclusiv publicitate și comercializare, efectuate de un comerciant, în strânsă legătură cu promovarea, vânzarea sau furnizarea unui produs consumatorilor, care deformează sau este susceptibilă să deformeze comportamentul economic al consumatorului mediu sau este susceptibilă a-l determina pe consumator să ia o decizie de tranzacționare pe care altfel nu ar fi luat-o, reprezintă o practică comercială incorectă interzisă prin lege.
Avansurile plătite de consumatori au fost de până la 100% din valoarea apartamentelor, care a variat în funcție de tipul apartamentului de la 34.000 de euro (în prima jumătate a anului 2019) până la valori de peste 100.000 de euro. În afara avansurilor pentru apartamente consumatorii au achitat și avansuri pentru dotarea interioară a acestora.
ANPC a controlat Nordis doar după scandalul public
Manțu a făcut un memoriu către conducerea Autorității, după investigația Recorder, și a fost împuternicit, în noiembrie, de președintele interimar al ANPC să facă un control la Nordis.
De la plecarea lui Constantinescu, în primăvara lui 2024 și până la venirea lui Cristian Popescu Piedone, în februarie 2025, interimar la conducerea ANPC a fost Sebastian Hotca, numit tot din partea PSD.
Pe 7 noiembrie anul trecut, Manțu a solicitat firmei mai multe documente, însă Nordis a cerut amânarea cu cel puțin 45 de zile a termenului. Manțu spune că doar după ce a anunțat conducerea că va iniția o divulgare publică, Autoritatea a emis un comunicat în legătură cu faptul că Nordis nu prezintă documentele solicitate.
Manțu susține mai apoi că a insistat ca ANPC să ridice documentele de la sediul Nordis, dar că conducerea Autorității a hotărât să dea amendă doar pentru că documentele nu sunt livrate și să sesizeze organele penale.
„Deși conducerea Autorității a fost informată prin intermediul memoriilor și informărilor privind încălcările grave ale legislației privind protecția consumatorilor realizate de compania Nordis și totodată au fost transmise și raportări periodice privind stadiul acțiunilor de control, totuși conducerea Autorității nu a realizat niciun demers pentru îndeplinirea atribuțiilor legale”, spune Manțu.
În cele din urmă, Nordis a furnizat unele documente, dintre care balanțele de verificare contabilă.
Prejudiciu de sute de milioane
Manțu estimează prejudiciul creat consumatorilor la cel puțin 442 milioane lei, fiind realizat prin utilizarea unor practici comerciale incorecte precum:
- „modificarea în mod unilateral a destinației anumitor unități finalizate din ansamblul Nordis Mamaia din apartamente rezidențiale în unități de cazare și refuzul de a încheia contractele de vânzare în condițiile stabilite prin promisiuni;
- condiționarea încheierii promisiunilor de vânzare-cumpărare și a contractelor de vânzare de încheierea contractelor de locațiune;
- inducerea în eroare a consumatorilor privind stadiul unităților locative, cauzele nefinalizării unităților locative sau cauzele neîncheierii contractelor de vânzare;
- menționarea înșelătoare în cadrul promisiunilor de vânzare-cumpărare a unor termene de încheiere a contractelor de vânzare care nu au fost respectate;
- inducerea în eroare a consumatorilor privind desfășurarea normală a activității și crearea printr-o publicitate agresivă a imaginii unei companii solide din punct de financiar și a capacității de a finaliza proiectele imobiliare inițiate și de a încheia contractele de vânzare;
- încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare pentru imobile pentru care nu au fost emise autorizații de construire (cel puțin privind proiectul imobiliar Nordis Sinaia și ultimele etaje din corpurile de clădire din proiectul imobiliar Nordis Mamaia);
- afirmația falsă că doar pentru o perioadă foarte limitată de timp se poate beneficia de o ofertă specială prin acordarea de discounturi în urma încheierii promisiunilor”
Administratorii Nordis au scos din firmă banii prin avansuri de trezorerie, sume încasate de la clienți, care au fost folosite în scopuri străine de activitatea firmei, afirmă Manțu.
Astfel, în 2019 erau înregistrate avansuri de trezorerie de 12,8 milioane de lei, în timp ce disponibilitățile bănești erau de doar 2,1 milioane de lei. În 2020, firma încasase de la clienți avansuri de 251 de milioane de lei și menționa avansuri de trezorerie de 37,2 milioane de lei, „bani încasați de la consumatori care au fost scoși de fapt din firmă și folosiți în scop străin de obiectul activității”, spune Manțu.
La sfârșitul anului 2021 soldul avansurilor încasate de la clienți a fost 490 milioane lei. Nordis a decis achiziționare prin cesiune de titluri de participare la o altă firmă din grup, Nordis Hotel Srl, în valoare de 65,8 milioane lei, și a realizarea plății parțiale a sumei de 56,8 milioane lei „prin compensare cu creanța avută asupra acționarilor societății în urma avansurile de trezorerie nejustificate din anii anteriori”, arată Manțu, în condițiile în care Nordis avea în conturi doar 3,7 milioane de lei.
În 2021, banca de stat CEC Bank acordă Nordis o linie de credit de 7 milioane de lei. Linia a fost trasă în totalitate de Nordis.
În 2022, soldul avansurilor încasate de la clienți ajunge la 500 de milioane de lei, dar în conturile Nordis mai rămân doar 199.000 de lei.
În anul 2022 se înregistrează în contabilitate primele rezilieri de promisiuni de vânzare-cumpărare în urma cărora compania era datoare către clienți, inclusiv consumatori, cu suma de 16,6 milioane lei.
Participația la Nordis Hotel este cesionată către Nordis Mamaia, „plata cesiunii realizându-se de asemenea prin compensare cu creanțele existente în cele două societăți”, arată Manțu.
La sfârșitul anului 2023 soldul avansurilor încasate de la clienți a fost 363 milioane lei, în timp ce valoarea avansurilor pe care societatea trebuia să le restituie în urma rezilierii promisiunilor de vânzare-cumpărare reziliate de clienți, inclusiv de consumatori, crește la 25 milioane lei.
La sfârșitul lunii septembrie 2024 soldul avansurilor încasate de la clienți a fost 370 milioane lei, cu 26,6 milioane de lei de rambursat către clienți pentru reziliarea promisiunilor de vânzare cumpărare și doar 176.000 de lei în conturi.
Acționarii societății figurează cu datorii către societate în valoare de 3,2 milioane, respectiv 1,1 milioane lei.
„Deși începând cu sfârșitul anului 2022 compania Nordis Management Srl înregistra resurse financiare scăzute în conturile la bănci, în condițiile în care zeci de milioane de lei au fost scoși din firmă de asociați, totuși compania a continuat să promoveze și să încheie promisiuni de vânzare-cumpărare cu consumatori”, arată Manțu.
Prejudiciul creat clienților de Nordis Management Srl ca urmare a neîncheierii contractelor de vânzare conform promisiunilor de vânzare-cumpărare este estimat de Manțu la 389,4 milioane lei valoare determinată de soldurile conturilor.
În cazul Nordis Mamaia, ANPC a primit doar balanța de la finele lunii septembrie 2024, în care se menționau avansuri încasate de la clienți de 164,2 milioane de lei, dintre care circa 134,7 milioane de lei de la consumatori. În conturile firmei se găseau doar 165.000 de lei.
La începutul anului compania deținea în patrimoniu titluri de participare la Nordis Hotel Srl în valoare de 94 milioane lei, din care 65,8 milioane au fost achiziționate prin cesionare de la Nordis Management Srl și 18,8 milioane lei au fost cesionate de la Lampp Building Project Srl (conform raport administrator judiciar Prime Insolv Practice), diferența până la aproape 9,5 milioane de lei fiind reprezentată de compensarea unor creanțe cu alte firme din grup, arată Manțu.
În cursul anului 2024 titluri de participare de 104 milioane de lei ale Nordis Mamaia la Nordis Hotel sunt înregistrate în două conturi de debitori aparținând asociațiilor companiei (Poștoacă și Ciorbă), împărțite în mod aproximativ egal la 52 de milioane de lei, „în condițiile în care la începutului anului nu înregistrau nicio datorie către societate”, arată Manțu.
Plata sumei de 56,8 lei milioane prin compensare este menționată și în raportului CITR, administratorul judiciar al companiei Nordis Management, în cadrul raportului menționându-se că operațiunea a fost supusă unui control al Direcției Generale Antifraudă în 2022, care nu a constatat nicio încălcare a legii, conform unui proces verbal încheiat în luna ianuarie 2022.
Prejudiciul creat clienților de Nordis Mamaia Srl ca urmare a neîncheierii contractelor de vânzare conform promisiunilor de vânzare-cumpărare este 169,5 milioane de lei, din care prejudiciul creat consumatorilor este 139,59 milioane lei.
În total, prejudiciul creat clienților de companiile Nordis Management Srl și Nordis Mamaia Srl ca urmare a neîncheierii contractelor de vânzare conform promisiunilor de vânzare-cumpărare este 558,9 milioane lei din care prejudiciul creat consumatorilor este estimat la cel puțin 442 milioane lei, mai arată Manțu.
